Aarbergen

Marktüberblick

Aarbergen präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt als Ort mit unterdurchschnittlichen Preisen. Die Angebotsmiete liegt bei 8,06 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem rheingau-taunuskreisweiten Durchschnitt von 10,83 Euro liegt und auch den hessischen Mittelwert von 9,69 Euro unterschreitet. Der Angebotskaufpreis von 2.320 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, übertrifft jedoch nicht den Kreiswert von 3.081 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,31 Prozent und deutlich unter dem hessischen Mittel von 4,98 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 22,6 von 421 hessischen Orten gehört Aarbergen zu den Orten mit den niedrigsten Renditen im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 24 liegt leicht über dem Kreiswert von 23,5 und dem Bundesdurchschnitt von 21,1. Diese drei Kennzahlen – niedrige Rendite, hoher Faktor, niedrige Miete – beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Mieten sind im regionalen Vergleich niedrig, während die Kaufpreise im Verhältnis dazu relativ hoch erscheinen.

Die Gemeinde mit 6.334 Einwohnern auf 33,97 Quadratkilometern wurde 1970 durch den freiwilligen Zusammenschluss der Gemeinden Daisbach, Hausen über Aar, Kettenbach, Michelbach, Panrod und Rückershausen gebildet und umfasst heute sechs Ortsteile.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen für Aarbergen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die sich von typischen Immobilienmärkten deutlich unterscheidet.

Bei den Kaufpreisen fällt zunächst der extrem niedrige Wert von 583 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf, der knapp unter der Hälfte des Vorjahreswerts von 1.133 Euro liegt. Dieser Ausreißer wird gefolgt von einem sprunghaften Anstieg auf 1.869 Euro im Jahr 2020 und einem weiteren Hoch von 2.697 Euro im Jahr 2021. Anschließend korrigierte der Markt auf rund 1.990 Euro zurück, stieg dann wieder auf 2.122 Euro im Jahr 2024 und zeigt für 2025 und 2026 weitere Anstiege auf 2.234 bzw. 2.924 Euro.

Die Mieten entwickelten sich deutlich stabiler. Sie stiegen von 6,25 Euro im Jahr 2018 auf 8,35 Euro im Jahr 2024, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,18 Prozent entspricht. Ein Rückgang auf 7,78 Euro im Jahr 2025 wurde 2026 mit 8,03 Euro wieder ausgeglichen.

Die extreme Schwankungsbreite der Kaufpreise – von 583 auf 2.924 Euro – deutet auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die stabilere Mietentwicklung steht in diesem Kontrast dazu.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit dem Rheingau-Taunus-Kreis schneidet Aarbergen bei allen relevanten Kennzahlen unterdurchschnittlich ab. Die Angebotsmiete liegt mit 8,06 Euro rund 26 Prozent unter dem Kreiswert von 10,83 Euro. Der Kaufpreis von 2.320 Euro liegt 25 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 3.081 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt leicht unter dem Kreiswert von 4,31 Prozent.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern positioniert sich Aarbergen im Mittelfeld. Die Angebotsmiete liegt über der von Dörsdorf (6,00 Euro) und Eisighofen (7,56 Euro), unter der von Mudershausen (9,98 Euro) und Reckenroth (9,00 Euro). Beim Kaufpreis liegt Aarbergen mit 2.320 Euro über Burgschwalbach (1.781 Euro) und Berghausen (1.970 Euro), deutlich unter Dörsdorf (3.487 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt unter der von Burgschwalbach (5,30 Prozent) und Hohenstein (5,34 Prozent), aber über der von Dörsdorf (2,07 Prozent), die aufgrund des extrem hohen Kaufpreises bei vergleichsweise niedriger Miete einen Ausreißer darstellt.

Auf Landesebene liegt Aarbergen mit einem Perzentilrang von 22,6 bei der Bruttomietrendite im unteren Viertel aller 421 erfassten hessischen Orte. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 24 im Vergleich zum hessischen Mittel von 21,1.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rheingau-Taunus-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, auf den Gesamtrang 217 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Rang 104 im Bereich Wohlstand und soziale Lage gehört zu den stärksten Merkmalen des Kreises. Im Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 175, was einem mittleren Niveau entspricht. Die Stärke des Kreises wird mit Rang 161 bewertet, während die Dynamik mit Rang 383 das schwächste Segment darstellt. Der Demografie-Index liegt mit Rang 329 im unteren Bereich.

Die Bevölkerungsentwicklung von Aarbergen zeigt ein moderates Wachstum: Von 6.006 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 6.334 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 5,46 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief bis 2020 kontinuierlich, mit einem leichten Rückgang 2021 und einer Stabilisierung bei 6.334 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024.

Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 136 im Jahr 2015 auf 232 im Jahr 2023. Ohne Angabe der Arbeitslosenquote in Prozent lässt sich die Entwicklung nur in absoluten Zahlen beschreiben. Am Ort bestehen keine Hochschulen.