Ohmbach

Marktüberblick

Ohmbach ist eine kleine Ortsgemeinde im westlichen Rheinland-Pfalz mit 760 Einwohnern auf einer Fläche von 3,9 Quadratkilometern. Der Immobilienmarkt weist ein niedriges Preisniveau auf: Die Angebotsmiete liegt bei 6,70 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.116 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,89, was bedeutet, dass das 13,89-fache des Jahresgrossmieteinkommens als Kaufpreis verlangt wird.

Die Bruttomietrendite von 7,2 % ist deutlich über dem Landesdurchschnitt von 5,25 % in Rheinland-Pfalz und liegt im 87,8. Perzentil aller 2.300 untersuchten Orte im Bundesland. Das spiegelt das typische Muster kleinerer Märkte in strukturschwächeren Regionen wider: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu hohen Renditen, die jedoch nicht mit einer starken Wertentwicklung einhergehen müssen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten könnte.

Die Angebotsmiete stieg von 4,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 5,50 Euro im Jahr 2022, erreichte mit 7,14 Euro im Jahr 2023 einen Höhepunkt und liegt 2026 wieder bei 6,67 Euro. Der Anstieg von 2019 bis 2023 entspricht einer Steigerung von über 55 Prozent.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis: Von 772 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stieg der Wert auf 2.143 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 178 Prozent in zwei Jahren. Im Jahr 2025 fiel der Preis dann auf 945 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 56 Prozent gegenüber dem Peak entspricht. Diese extreme Schwankung ist bei kleinen Märkten mit wenigen Transaktionen zu beobachten, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die CAGR-Werte (5,52 % bei der Miete, 6,96 % beim Kaufpreis) geben den durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum an, verdecken aber die zugrundeliegende Volatilität.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kusel liegt Ohmbach bei der Angebotsmiete mit 6,70 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro. Auch der Kaufpreis von 1.116 Euro liegt unter dem Kreiswert von 1.463 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 13,89 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 17,68, was die günstigere Kaufpreissituation bestätigt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Miete in Ohmbach liegt nahe an der von Steinbach am Glan (6,80 Euro) und Frohnhofen (6,59 Euro), ist aber deutlich niedriger als in Altenkirchen (9,05 Euro) oder Dittweiler (8,79 Euro). Beim Kaufpreis liegt Ohmbach im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden – deutlich unter Krottelbach (1.579 Euro) und Altenkirchen (1.425 Euro), aber über Frohnhofen (687 Euro).

Die Bruttomietrendite von 7,2 % liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Höhere Renditen weisen nur Herschweiler-Pettersheim (9,39 %) und Frohnhofen (11,51 %) auf, während Krottelbach mit 3,58 % einen deutlichen Ausreißer nach unten darstellt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Ohmbachs ist seit 2017 um 3,18 Prozent von 785 auf 760 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist nicht linear: Nach einem leichten Anstieg 2019 auf 796 Einwohner folgte ab 2020 ein kontinuierlicher Rückgang. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 760.

Die Arbeitslosenquote stieg von 3,04 Prozent im Jahr 2019 auf 5,23 Prozent im Jahr 2023. Der Anstieg ist insbesondere auf den Wert von 5,71 Prozent im Jahr 2021 zurückzuführen. Mit 25 arbeitslosen Personen bei 760 Einwohnern bleibt die absolute Zahl gering, die relative Belastung ist jedoch gestiegen.

Die Bevölkerungsdichte von 195 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine rheinland-pfälzische Ortsgemeinde im ländlichen Raum typisch.

Standortfaktoren

Der Kreis Kusel belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 365 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den schwächeren Regionen im bundesweiten Vergleich. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie mit Rang 139 ist der stärkste Bereich, während Arbeitsmarkt (Rang 362), Wettbewerb und Innovation (Rang 330) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 375) die schwächeren Bereiche darstellen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 332 ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis gehört damit zu den Regionen mit schwacher wirtschaftlicher Dynamik und niedriger Wohlstandslage.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und schwacher Standortdynamik kennzeichnet einen Markt, der vor allem für ertragsorientierte Investoren interessant sein kann, nicht jedoch für auf Wertsteigerung ausgerichtete Käufer.