Herschweiler-Pettersheim

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, hohe Renditen

Herschweiler-Pettersheim ist eine Gemeinde im Landkreis Kusel in der Westpfalz mit 1294 Einwohnern auf 7,47 km². Der Ort liegt im oberen Ohmbachtal und gehört zur Verbandsgemeinde Oberes Glantal.

Der Angebotskaufpreis von 975 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.463 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 10,66 ist der niedrigste im gesamten Vergleich – er liegt knapp 40 Prozent unter dem Kreiswert von 17,68 und knapp 50 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das Zehnfache der Jahreskaltmiete beträgt, während er in anderen Teilen des Landes das Doppelte bis Dreifache dieses Werts erreicht. Die Angebotsmiete von 7,63 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Die Bruttomietrendite von 9,39 Prozent ist eine direkte Folge dieser niedrigen Kaufpreise: Sie liegt knapp unter dem Doppelten des Landesdurchschnitts von 5,25 Prozent.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei kleinem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten und Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 3,00 Euro pro Quadratmeter (2023) und 10,71 Euro (2024). Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 483 Euro (2019, 2022) und 1.500 Euro (2023). Diese Extremwerte – insbesondere der Einbruch der Miete auf 3 Euro im Jahr 2023 und der Anstieg des Kaufpreises auf 1.500 Euro im selben Jahr – sind statistisch nicht repräsentativ für den gesamten Markt, sondern spiegeln einzelne Inserate oder Transaktionen wider.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) für die Miete beträgt 5,69 Prozent, für den Kaufpreis 9,45 Prozent. Aufgrund der starken Schwankungen sind diese Kennzahlen jedoch mit großer Vorsicht zu interpretieren. Sie geben keinen zuverlässigen Trend wieder, sondern werden durch einzelne Ausreißer in den Jahren 2020, 2023 und 2024 verzerrt.

Regionale Einordnung: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Im regionalen Vergleich hebt sich Herschweiler-Pettersheim durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis hervor. Die Bruttomietrendite von 9,39 Prozent liegt im 96. Perzentil von Rheinland-Pfalz – sie ist also höher als bei 96 Prozent aller verglichenen Orte im Land. Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise: Der Kaufpreisfaktor von 10,66 ist der niedrigste im gesamten Vergleich.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 Kilometer liegt die Miete von 7,63 Euro im oberen Mittelfeld. Nur Wahnwegen (8,20 Euro) und Altenkirchen (9,05 Euro) weisen höhere Angebotsmieten auf. Der Kaufpreis von 975 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Niveau der meisten Nachbarn. Konken weist mit 811 Euro zwar einen noch niedrigeren Kaufpreis auf und erreicht damit eine noch höhere Rendite von 9,68 Prozent, während Krottelbach mit 1.579 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,58 Prozent die niedrigste Rendite verzeichnet.

Der Ort folgt damit dem Muster des ländlichen Raums im Landkreis Kusel, wo die Kaufpreise unter dem Landesdurchschnitt liegen und die Renditen entsprechend höher ausfallen. Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Rendite von 6,63 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 17,68 – Herschweiler-Pettersheim übertrifft diesen Wert bei der Rendite um knapp drei Prozentpunkte.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerung von Herschweiler-Pettersheim ist seit 2017 leicht rückläufig: Von 1.302 Einwohnern im Jahr 2017 auf 1.294 im Jahr 2024, einem Rückgang von 0,61 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 173 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent, was 24 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz liegt diese Quote moderat, absolute Aussagen zur Arbeitsmarktsituation sind aufgrund der geringen Fallzahlen jedoch eingeschränkt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist typisch für viele Gemeinden im ländlichen Raum der Westpfalz. Der leichte Rückgang geht einher mit der Alterungsstruktur, die auch in der Gemeinde selbst beschrieben wird: Ältere Häuser im Dorfkern bleiben leer, während neue Baugebiete am Dorfrand erschlossen werden. Dieser Prozess der suburbanen Ausweitung bei gleichzeitig stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung stellt eine strukturelle Herausforderung dar.

Standortfaktoren: Strukturschwacher ländlicher Raum

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kusel, dem Herschweiler-Pettersheim angehört, mit dem Gesamtrang 365 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz kennzeichnet den Kreis als einen der strukturschwächsten in Deutschland. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Demografie-Index mit Rang 139 ist der stärkste Bereich, während der Wohlstands- und Soziale-Lage-Index mit Rang 375 die größte Schwäche aufweist. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 362 ebenfalls im unteren Drittel, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 330 zeigt ähnliche Tendenzen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, leicht rückläufiger Bevölkerung und niedrigen Immobilienpreisen beschreibt einen ländlichen Raum, der strukturell mit Abwanderung und alternder Bevölkerung konfrontiert ist. Die niedrigen Kaufpreise und die hohen Renditen auf dem lokalen Immobilienmarkt sind Ausdruck dieser strukturellen Lage: Sie bieten Investoren mit langfristiger Perspektive eine Chance, spiegeln aber gleichzeitig das begrenzte Wachstumspotenzial des Ortes wider.