Freinsheim, Stadt

Marktüberblick

Freinsheim liegt im Landkreis Bad Dürkheim an der Deutschen Weinstraße und ist Verwaltungssitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde. Mit rund 4.954 Einwohnern auf 13,59 km² handelt es sich um eine der kleineren Städte in Rheinland-Pfalz. Die Stadt ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen und weist mit 365 Einwohnern je Quadratkilometer eine deutliche Überdichtung auf, die über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Spannungsfeld: Die Angebotsmiete liegt mit 10,77 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Bruttomietrendite von 3,53 Prozent zu den niedrigsten im Bundesland gehört. Das Perzentil von 11,1 im Landesvergleich bestätigt diese Einordnung – nur etwa ein Zehntel der Orte in Rheinland-Pfalz weist eine noch niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 28,31 ist ebenfalls deutlich über dem Landesmittel von 21,2 und signalisiert, dass die Kaufpreise die Mieteinnahmen stark übersteigen.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,43 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 10,77 Euro – ein Anstieg von rund 68 Prozent in acht Jahren. Der CAGR von 7,9 Prozent beschreibt diese Entwicklung als durchschnittliche jährliche Steigerung.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt hingegen ein unruhigeres Bild. Nach einem stabilen Niveau um 2.000 Euro je Quadratmeter bis 2020 sprang der Wert 2021 auf 4.589 Euro – ein Anstieg, der mehr als dem Doppelten entspricht. In den folgenden Jahren pendelte sich der Preis zwischen 3.167 und 4.202 Euro ein. Der aktuelle Wert von 3.660 Euro je Quadratmeter liegt damit auf einem mittleren Niveau der jüngeren Vergangenheit.

Der CAGR von 8,9 Prozent für den Kaufpreis über alle Jahre hinweg wird durch den Ausreißer 2021 maßgeblich verzerrt. Betrachtet man nur die stabilen Phasen, ist die Entwicklung weniger dynamisch als der aggregierte Wert nahelegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Freinsheim vor allem durch seine hohen Kaufpreise ab. Mit 3.660 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.844 Euro und dem Landesmittel von 2.030 Euro. Die Angebotsmiete von 10,77 Euro liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 9,80 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer niedrigen Bruttomietrendite. Mit 3,53 Prozent liegt Freinsheim unter dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent und dem Landesmittel von 5,25 Prozent.

Unter den acht Nachbarn im Umkreis bis 4,2 km Entfernung zeigt sich ein breites Spektrum: Herxheim am Berg weist mit 4.486 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei einer noch niedrigeren Rendite von 2,6 Prozent. Weisenheim am Sand liegt mit 2.304 Euro deutlich unter dem Freinsheimer Niveau und erzielt gleichzeitig die höchste Rendite von 5,53 Prozent. Erpolzheim fällt durch eine hohe Angebotsmiete von 13,20 Euro auf, was auf eine andere Nachfragesstruktur hindeutet.

Freinsheim liegt mit seiner Preisstruktur zwischen den teureren Weinbaugemeinden und den günstigeren Orten der Rheinebene.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Freinsheim ist seit 2015 um 1,43 Prozent von 5.026 auf 4.954 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist vor allem in den Jahren 2017 bis 2019 ausgeprägt, seit 2022 stabilisiert sich die Zahl wieder auf knapp unter 5.000.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,2 Prozent (102 Promille) und ist damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Bad Dürkheim im Index Arbeitsmarkt den Rang 343 von rund 400 Kreisen – ein schwacher Wert. Dagegen liegt der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 139 deutlich besser. Diese Diskrepanz zeigt, dass die wirtschaftliche Struktur des Landkreises von einem relativ hohen Lebensstandard bei gleichzeitig schwächerer Arbeitsmarktdynamik geprägt ist.

Der Prognos-Rang Gesamt von 309 unterstreicht diese Mischung: Der Ort profitiert von der Lage in einer Weinbauregion mit hoher Lebensqualität, leidet aber unter den strukturellen Schwächen des Arbeitsmarkts.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch den Weinbau geprägt – das Wappen zeigt zwei blaue Trauben als historisches Symbol. Der aktuelle Stadtbürgermeister ist Winzermeister Jochen Weisbrod (CDU), was die Bedeutung des Weinbaus für die lokale Identität unterstreicht.