Kallstadt

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Kallstadt ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Dürkheim an der Deutschen Weinstraße. Der Winzerort mit rund 1.250 Einwohnern gehört zur Verbandsgemeinde Freinsheim und ist überregional durch die Vorfahren der Familien Trump und Heinz bekannt, die im 19. Jahrhundert auswanderten. Am Ort bestehen drei Weingüter – Annaberg, Henninger IV und Koehler-Ruprecht – und der Weinbau in den Einzellagen Kronenberg, Steinacker, Saumagen, Kreidkeller und Annaberg prägt die lokale Wirtschaft.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisniveau. Die Angebotsmiete liegt mit 9,81 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 3.591 Euro je Quadratmeter den Kreisdurchschnitt um 26 Prozent und den Landesdurchschnitt um 77 Prozent übersteigt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,28 Prozent – deutlich unter dem Kreiswert von 4,35 Prozent und dem Landeswert von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,49 liegt damit im oberen Drittel der Nachbarorte, ist aber niedriger als der von Herxheim am Berg (ca. 38,5) und Kirchheim an der Weinstraße (ca. 34,4).

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Mietpreise entwickeln sich seit 2018 moderat steigend: Von 8,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 9,86 Euro. Die Entwicklung verlief nicht linear – zwischen 2019 und 2020 gab es einen leichten Rückgang auf 7,49 Euro, 2023 folgte ein weiterer Einbruch auf 8,00 Euro, bevor der Wert seither wieder anstieg. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 2,65 Prozent.

Der Kaufpreis zeigt eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 2.372 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er 2022 auf einen Spitzenwert von 4.580 Euro, fiel dann bis 2024 auf 2.217 Euro – also unter das Niveau von 2018 – und erholte sich 2026 wieder auf 3.919 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor über die gesamte Reihe beträgt 6,48 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.591 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 3.919 Euro für 2026, was auf eine Differenz zwischen den zugrundeliegenden Datenquellen oder einem zeitlichen Versatz hindeutet.

Die hohe Volatilität des Kaufpreismarkts in einer Gemeinde mit unter 1.300 Einwohnern geht einher mit einem geringen Angebot an Immobilien, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Teurer Standort im Weinbaugebiet

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt Kallstadt bei den Kaufpreisen mit 3.591 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld. Nur Weisenheim am Berg (2.541 Euro) ist deutlich günstiger. Herxheim am Berg (4.486 Euro) und Kirchheim an der Weinstraße (3.926 Euro) liegen darüber. Bei der Angebotsmiete liegt Kallstadt mit 9,81 Euro im unteren Drittel – nur Herxheim (9,70 Euro) und Kirchheim (9,50 Euro) sind günstiger. Erpolzheim führt mit 13,20 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Herxheim (2,60 %) und Kirchheim (2,91 %), aber niedriger als die von Weisenheim (5,07 %), Bad Dürkheim (4,02 %) und Erpolzheim (4,18 %). Der Kaufpreisfaktor von 30,49 ist höher als der von Weisenheim (ca. 19,7), Bad Dürkheim (ca. 24,9), Erpolzheim (ca. 24,0), Bobenheim (ca. 22,3), Freinsheim (ca. 28,3) und Dackenheim (ca. 28,4), aber niedriger als der von Herxheim (ca. 38,5) und Kirchheim (ca. 34,4).

Auf Ebene des Landkreises Bad Dürkheim übertrifft Kallstadt den Durchschnitt bei der Miete nur minimal (+0,02 Euro), bei den Kaufpreisen jedoch um 747 Euro (+26 Prozent). Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt der Kaufpreis um 1.561 Euro (+77 Prozent) über dem Durchschnitt, die Miete um 1,73 Euro (+21 Prozent). Kallstadt ist damit ein teurer Wohnstandort innerhalb eines bereits teureren Kreisgebiets.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, begrenzte Dynamik

Die Bevölkerung von Kallstadt entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 leicht positiv: Von 1.225 auf 1.249 Einwohner entspricht das einem Wachstum von knapp 2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 190 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,68 Prozent mit 20 arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaft hinweist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Dürkheim mit dem Gesamtrang 309 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Wert für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 139 deutlich besser als der für Dynamik (342) und Arbeitsmarkt (343). Dies entspricht einem Muster, bei dem eine Gemeinde wirtschaftlich stabil ist, aber nur begrenzte Wachstumsdynamik aufweist. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leicht positivem Bevölkerungswachstum und hoher Kaufpreisentwicklung entspricht dem Muster eines Wohnstandorts, der vor allem für Pendler und externe Käufer attraktiv ist – typisch für eine Gemeinde an der Deutschen Weinstraße mit Weinbautradition und Naherholungswert.