Heßheim

Marktüberblick

Heßheim ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Pfalz-Kreis in Rheinland-Pfalz mit einer Fläche von 5,78 km² und rund 3.150 Einwohnern. Der Ort gehört der Verbandsgemeinde Lambsheim-Heßheim an und liegt im Umkreis von 3 bis 5 Kilometern zu den Städten Frankenthal und Ludwigshafen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 545 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt weist mit 10,11 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 3.501 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis ein besonderes Muster auf: Die Miete gehört zum unteren Ende der Nachbargemeinden, während der Kaufpreis das höchste Niveau aller bekannten Nachbarorte erreicht. Die Bruttomietrendite beträgt 3,47 Prozent, was dem niedrigsten Wert im direkten Vergleich entspricht. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,85 und übersteigt damit sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt deutlich.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete in Heßheim liegt mit 10,11 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Rhein-Pfalz-Kreises (10,61 Euro), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Der Angebotskaufpreis von 3.501 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.025 Euro) um 16 Prozent und den Landesdurchschnitt (2.030 Euro) um 72 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,85 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,85-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 23,77, der Landesdurchschnitt bei 21,16.

Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent liegt im unteren Perzentil des Bundeslandes (10,12. Perzentil). Das bedeutet, dass nur etwa 10 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Alle Nachbarorte weisen höhere Renditen auf: Beindersheim 4,16 Prozent, Frankenthal 4,45 Prozent, Lambsheim 4,14 Prozent.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 6,60 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,62 Euro im Jahr 2022 an, fiel dann auf 8,74 Euro im Jahr 2024 und erreichte mit 12,75 Euro im Jahr 2026 einen neuen Höchststand. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,58 Prozent.

Die Kaufpreiszeitreihe ist noch schwankungsintensiver: Von 2.071 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg der Wert auf 4.182 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 2.587 Euro im Jahr 2023, stieg erneut auf 5.318 Euro im Jahr 2025 und fiel im Jahr 2026 auf 3.142 Euro. Der CAGR beträgt 7,20 Prozent. Die Schwankungen zwischen den Jahren 2024 und 2025 bei den Kaufpreisen betragen mehr als 60 Prozent.

Diese extremen Ausschläge deuten auf einen Markt hin, der durch wenige Transaktionen oder stark variierende Angebotsstrukturen geprägt ist. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Heßheim weist im direkten Vergleich zu acht bekannten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 Kilometern ein widersprüchliches Preisprofil auf: Der Kaufpreis von 3.501 Euro pro Quadratmeter ist der höchste aller Nachbarorte, deutlich über Beindersheim (3.033 Euro), Lambsheim (3.091 Euro) und Dirmstein (3.197 Euro). Die Angebotsmiete von 10,11 Euro pro Quadratmeter ist jedoch die niedrigste aller Nachbarorte — unter Beindersheim (10,51 Euro), Frankenthal (10,38 Euro), Lambsheim (10,67 Euro) und Dirmstein (10,77 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Gerolsheim weist mit 3,91 Prozent die zweitniedrigste Rendite auf, alle anderen liegen bei 4,04 Prozent oder höher. Diese Kombination aus höchstem Kaufpreis und niedrigster Miete bei gleichzeitig niedrigster Rendite zeigt, dass der Kaufpreis in Heßheim stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete.

Der Rhein-Pfalz-Kreis als Ganzes weist mit 3.025 Euro pro Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis als Heßheim auf, aber mit 10,61 Euro pro Quadratmeter eine höhere Angebotsmiete. Heßheim folgt damit nicht dem regionalen Durchschnittsmuster, sondern hebt sich durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten ab.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Heßheim wuchs von 2.988 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.150 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,4 Prozent entspricht. Das Wachstum konzentrierte sich auf die Jahre 2015 bis 2018, als die Einwohnerzahl von 2.988 auf 3.147 stieg. Seit 2019 schwankt die Bevölkerung zwischen 3.137 und 3.174, seit 2023 stabil bei 3.150.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent (42 Promille) und damit auf einem Niveau, das unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Sie erreichte 2021 mit 5,4 Prozent ihren höchsten Wert in der Beobachtungsperiode und ist seither wieder gesunken.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Pfalz-Kreis insgesamt auf Rang 218 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 39 eine der besten Bewertungen, während die Dynamik mit Rang 324 und Wettbewerb und Innovation mit Rang 296 zu den schwächsten Bereichen gehören. Die demografische Entwicklung liegt mit Rang 305 ebenfalls im unteren Drittel.