Heuchelheim bei Frankenthal

Marktüberblick

Heuchelheim bei Frankenthal ist eine der kleinsten Gemeinden des Rhein-Pfalz-Kreis mit 1.283 Einwohnern auf 5,76 km². Der Ort entwickelt sich zunehmend zur Wohngemeinde für Berufstätige in der Metropolregion Rhein-Neckar. Die Lage an der Landesstraße 453 und die Anbindung an die Autobahnen A 6 und A 61 (Anschlussstelle Frankenthal, ca. 8 km) machen den Ort für Pendler attraktiv. Land- und Weinbau prägen weiterhin Teile der Gemarkung; Heuchelheim gehört zu den am weitesten östlich gelegenen Weinbaugemeinden der Pfalz.

Das aktuelle Angebot liegt bei einer Angebotsmiete von 9,26 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.516 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,42 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,65. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die auf kleine Fallzahlen in diesem kleinen Ort hindeutet. Die Angebotsmiete stieg von 5,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,00 Euro in den Jahren 2021 und 2022, fiel dann auf 8,00 Euro im Jahr 2024 und lag 2025 mit 11,72 Euro wieder über dem Niveau von 2021–2022. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.996 Euro (2023) und 3.960 Euro (2022) pro Quadratmeter und stabilisierte sich 2024–2025 bei rund 2.550 Euro.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,26 Euro liegt damit deutlich über dem Tiefstwert von 2024 (8,00 Euro), aber unter dem Niveau von 2021–2022 (10,00 Euro). Der aktuelle Kaufpreis von 2.516 Euro entspricht etwa dem Niveau von 2024 (2.558 Euro) und liegt deutlich unter dem Spitzenwert von 2022 (3.960 Euro). Die extreme Schwankungsbreite – insbesondere der Kaufpreis sprang 2022 auf fast das Doppelte des Vorjahreswertes und fiel 2023 wieder auf unter die Hälfte – unterstreicht, dass einzelne Transaktionen das Bild stark verzerren können. Die vorliegenden Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Rhein-Pfalz-Kreis, in dem der Durchschnitt bei 10,61 Euro Miete und 3.025 Euro Kaufpreis liegt, positioniert sich Heuchelheim mit 9,26 Euro bzw. 2.516 Euro deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,42 Prozent liegt leicht über dem Kreiswert von 4,27 Prozent, was bedeutet, dass die niedrigeren Kaufpreise die niedrigeren Mieten überkompensieren.

Im Landesvergleich mit Rheinland-Pfalz (Durchschnittsmiete 8,08 Euro, Durchschnittskaufpreis 2.030 Euro) liegt Heuchelheim bei beiden Kennzahlen über dem Mittel. Die Rendite von 4,42 Prozent liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, was die höhere Preisstufe des Ortes widerspiegelt.

Im direkten Nachbarschaftsvergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 9,26 Euro liegt die Angebotsmiete nur knapp über der von Großkarlbach (9,11 Euro) und damit auf dem zweiten niedrigsten Niveau aller acht umliegenden Orte. Der Kaufpreis von 2.516 Euro ist mit dem zweittiefsten Wert nach Laumersheim (2.455 Euro) ebenfalls sehr moderat. Auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 4,42 Prozent liegt sie hinter Laumersheim (4,87 %) an zweiter Stelle und damit deutlich über allen anderen Nachbarorten. Das Muster ist klar: Heuchelheim bietet die günstigsten Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten und resultiert in einer der besten Renditen der Region.

Standortfaktoren

Der Rhein-Pfalz-Kreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 218 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt auf Rang 39, was eine der stärksten Positionen darstellt. Dagegen rangiert der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation nur auf Platz 296. Der Demografie-Index liegt bei Rang 305, der Arbeitsmarkt-Index bei 236, der Dynamik-Index bei 324.

Die Bevölkerungsentwicklung in Heuchelheim ist seit 2015 stabil: Von 1.235 Einwohnern (2015) auf 1.283 (2024) entspricht das einem Wachstum von 3,9 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,39 Prozent und damit leicht über dem Niveau vor der Pandemie (2,04 % im Jahr 2015), aber immer noch unter dem bundesweiten Durchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 223 Einwohner pro Quadratkilometer.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar bietet jedoch Zugang zu Arbeitsmärkten und Infrastruktureinrichtungen in Frankenthal, Ludwigshafen und Mannheim.