Großniedesheim

Der Ort: Kleine Gemeinde in der Metropolregion Rhein-Neckar

Großniedesheim ist eine Ortsgemeinde im rheinland-pfälzischen Rhein-Pfalz-Kreis mit einer Fläche von nur 3,78 km² und rund 1.408 Einwohnern (Stand 2024). Sie gehört zur Verbandsgemeinde Lambsheim-Heßheim und liegt in der Metropolregion Rhein-Neckar, etwa 5,4 Kilometer westlich von Frankenthal (Pfalz) und in unmittelbarer Nachbarschaft zu Kleinniedesheim, Beindersheim und Worms. Gemessen an der Einwohnerzahl ist sie die drittkleinste Gemeinde des Rhein-Pfalz-Kreises. Die Gemeinde ist eine fränkische Gründung aus dem 6. oder 7. Jahrhundert und wurde erstmals 1190 urkundlich erwähnt.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 372 Einwohner je km², was für eine Gemeinde dieser Größe eine moderate Dichte darstellt. Östlich der Wohnbebauung fließt der Eckbach, ein linker Nebenfluss des Rheins, der größtenteils die östliche Gemarkungsgrenze bildet.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.019 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,26 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Großniedesheim knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Pfalz-Kreises (Kaufpreis: 3.025 €/m², Miete: 10,61 €/m²), aber deutlich über den Durchschnittswerten in Rheinland-Pfalz (Kaufpreis: 2.030 €/m², Miete: 8,08 €/m²) und Deutschland (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,53, was bedeutet, dass das 24,53-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 23,77 liegt dieser Wert leicht darüber. Die Bruttomietrendite beträgt 4,08 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent sowie deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Großniedesheim bei 26,7 Prozent, was bedeutet, dass etwa 73 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Die niedrige Rendite ist primär auf die überdurchschnittlich hohen Kaufpreise zurückzuführen, während die Mieten sich nahe am Kreisniveau bewegen. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,49-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,15-Fachen. Angebotsmiete und Angebotskaufpreis sind Werte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen im kleinen Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Kennzahlen extreme Schwankungen, die für kleine Märkte typisch sind, bei denen einzelne Inserate das Bild stark verzerren können. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,11 €/m² (2022) und 12,05 €/m² (2025). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.479 €/m² (2024) und 3.732 €/m² (2026).

Der CAGR für die Miete liegt bei 1,88 Prozent, der für die Kaufpreise bei 9,06 Prozent. Letzterer Wert wird durch die extremen Ausreißer in einzelnen Jahren mitgetragen und ist daher nur bedingt aussagekräftig für eine trendmäßige Entwicklung. Die vorliegenden Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden

Großniedesheim liegt in der Nähe von Frankenthal (Pfalz), das mit 10,38 €/m² Miete und 2.801 €/m² Kaufpreis ähnliche Werte aufweist. Der Nachbarort Heßheim liegt mit 10,11 €/m² Miete und 3.501 €/m² Kaufpreis in ähnlicher Größenordnung, weist aber mit 3,47 Prozent die niedrigste Bruttomietrendite der Umgebung auf. Bobenheim-Roxheim zeigt mit 4,70 Prozent die höchste Rendite der Nachbargemeinden. Der Kreisdurchschnitt des Rhein-Pfalz-Kreises liegt bei 10,61 €/m² Miete und 3.025 €/m² Kaufpreis. Großniedesheim liegt damit im regionalen Vergleich im mittleren Segment.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik

Die Bevölkerung von Großniedesheim ist seit 2015 von 1.229 auf 1.408 Einwohner gewachsen, was einem Anstieg von 14,6 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,0 Prozent (26 arbeitslose Personen), was im unteren deutschlandweiten Bereich liegt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Pfalz-Kreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, Platz 218 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis mit Platz 39 im Index Wohlstand und Soziale Lage ab. Schwächer positioniert ist er bei Dynamik (Platz 324), Demografie (Platz 305) und Wettbewerb und Innovation (Platz 296). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer wohlhabenden Gemeinde im Umland einer Mittelstadt: hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher und demografischer Dynamik.