Kleinniedesheim

Marktüberblick

Kleinniedesheim ist mit rund 950 Einwohnern die kleinste Gemeinde des Rhein-Pfalz-Kreises und liegt in der Vorderpfalz unmittelbar nördlich an Worms. Die Gemeinde war lange landwirtschaftlich geprägt; erst nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden durch Neubaugebiete Wohnsiedlungen für auswärts beschäftigte Arbeiter und Angestellte. Heute ist Kleinniedesheim ein pendlerorientiertes Dorf, das von den nahegelegenen Städten Worms und Frankenthal profitiert. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Lambsheim-Heßheim und liegt an der Landesstraße 456, die von Heuchelheim nach Worms führt.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt spiegelt sich diese Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.889 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,95 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,35. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Kleinniedesheim zeigt eine außergewöhnliche Dynamik. Von 2018 bis 2024 stieg die Angebotsmiete von 6,43 Euro pro Quadratmeter auf 12,30 Euro – ein Anstieg von rund 91 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 8,45 Prozent.

Besonders auffällig ist die Volatilität der Entwicklung: Nach einem Anstieg von 6,43 Euro (2018) auf 8,12 Euro (2022) fiel die Miete 2023 auf 7,43 Euro, bevor sie 2024 sprunghaft auf 12,17 Euro und damit auf ein Niveau stieg, das mehr als 60 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. Seitdem stabilisiert sich der Wert bei rund 12,30 Euro.

Auch der Kaufpreis zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.093 Euro pro Quadratmeter (2023) stieg er bis 2025 auf 2.744 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 14,5 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,35 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,35-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und auf eine relativ hohe Bewertung im Verhältnis zur Miete hinweist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Kleinniedesheim ist mit 954 Einwohnern (Stand 2024) stabil. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 3,2 Prozent gewachsen, wobei die Entwicklung nicht linear verläuft: Nach einem Höchststand von 957 Einwohnern (2017) fiel die Zahl bis 2021 auf 918, bevor sie wieder auf 954 stieg.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 246 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 3,88 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,07 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Zeitraum 2015 bis 2023 schwankte die Arbeitslosenquote zwischen 1,39 Prozent (2017) und 3,00 Prozent (2021). Die aktuelle Quote von 2,07 Prozent entspricht dem Niveau vor der Pandemie und deutet auf einen funktionierenden lokalen Arbeitsmarkt hin.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig niedrigem Arbeitslosenstand spricht für eine attraktive Wohnumgebung, die Zuzug ermöglicht, ohne dass der Markt unter Überangebot leidet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kleinniedesheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,61 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.889 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 3.025 Euro, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 25,35 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,77 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 3,95 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 21,7 im Bundesland gehört Kleinniedesheim zu den Orten mit der niedrigsten Rendite – das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete unter der von Großniedesheim (10,26 Euro), Beindersheim (10,51 Euro) und Bobenheim-Roxheim (10,77 Euro), aber über der von Heuchelheim bei Frankenthal (9,26 Euro). Der Kaufpreis liegt unter dem von Großniedesheim (3.019 Euro) und Heßheim (3.501 Euro), aber über dem von Bobenheim-Roxheim (2.752 Euro) und Heuchelheim (2.516 Euro). Die Rendite von 3,95 Prozent liegt unter der aller Nachbarorte außer Heßheim (3,47 Prozent), das die niedrigste Rendite aufweist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rhein-Pfalz-Kreis, dem Kleinniedesheim angehört, auf Rang 218 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbeurteilung. In der Dynamik liegt der Kreis mit Rang 324 im unteren Drittel, während er in der Stärke auf Rang 190 liegt. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 39 – ein Wert, der auf die wirtschaftliche Struktur der Region hinweist.

In den Teilindizes Demografie (Rang 305), Arbeitsmarkt (Rang 236) und Wettbewerb und Innovation (Rang 296) liegt der Kreis hingegen im unteren Bereich. Diese Mischung aus starker wirtschaftlicher Basis bei gleichzeitig schwacher Dynamik entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden im Rhein-Main-Gebiet, die von der Nähe zu den Großstädten profitieren, aber selbst keine eigenständigen Wachstumsmotoren darstellen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohngemeinde ohne eigenständige Bildungsinfrastruktur, was die pendlerorientierte Struktur unterstreicht.