Obrigheim (Pfalz)

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Obrigheim (Pfalz) zeigt ein strukturell unausgewogenes Preisgefüge. Die Angebotsmiete liegt mit 9,02 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,80 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.233 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreiswert von 2.844 Euro liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,35 Prozent – die niedrigste aller Nachbarorte im Umkreis bis 4,7 Kilometer. Der Kaufpreisfaktor von 29,86 liegt über dem Kreiswert von 24,09 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Wer in Obrigheim Immobilien erwirbt, zahlt im regionalen Vergleich einen überdurchschnittlichen Preis pro Quadratmeter, kann aber keine überdurchschnittliche Miete erzielen. Die Rendite liegt damit unter allen verglichenen Nachbargemeinden. Im Bundesland Rheinland-Pfalz liegt Obrigheim mit einem Rendite-Perzentil von 8,1 Prozent im unteren Achtfünftel – nur etwa 8 Prozent der Orte im Land bieten eine niedrigere Bruttomietrendite.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hindeuten könnte. Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.429 Euro pro Quadratmeter (2018) und 4.300 Euro pro Quadratmeter (2025) – eine Spanne, die in keinem Verhältnis zu den moderaten CAGR-Werten von 5,45 Prozent steht. Auch die Miete bewegte sich zwischen 5,00 Euro (2018) und 10,39 Euro (2023).

Die extremen Ausschläge deuten darauf hin, dass die Jahreswerte bereits durch wenige Transaktionen oder Inserate beeinflusst werden. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Werten beruhen – aber die geringe Stichprobengröße macht einzelne Jahre wenig aussagekräftig.

Der CAGR von 7,15 Prozent bei der Miete und 5,45 Prozent beim Kaufpreis über den gesamten Zeitraum sind Durchschnittswerte, die die jährlichen Schwankungen glätten, aber keine verlässliche Prognose für die künftige Entwicklung darstellen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 4,7 Kilometer hebt sich Obrigheim durch ein eindeutiges Muster ab: Der Ort hat die niedrigste Angebotsmiete (9,02 Euro pro Quadratmeter), aber den höchsten Kaufpreis (3.233 Euro pro Quadratmeter) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,35 Prozent). Gegenüber Bockenheim an der Weinstraße (2,3 km entfernt) liegt die Miete um 2,75 Euro pro Quadratmeter unter dem Nachbarn, der Kaufpreis um 695 Euro darüber. Gegenüber Hohen-Sülzen (3,3 km) beträgt die Renditedifferenz 3,19 Prozentpunkte.

Im Kreis Bad Dürkheim liegt Obrigheim mit der Miete leicht unter dem Durchschnitt, übertrifft den Kreis jedoch beim Kaufpreis um fast 400 Euro pro Quadratmeter. Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt Obrigheim bei beiden Kennzahlen deutlich über dem Mittel – die Miete um knapp 1 Euro, der Kaufpreis um mehr als 1.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Bevölkerungsdichte von 263 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Einwohnerzahl wuchs von 2018 bis 2024 um 2,75 Prozent von 2.766 auf 2.842.

Standortfaktoren

Der Kreis Bad Dürkheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 309 – damit im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Kreis beim Arbeitsmarktrang (343) und beim Dynamikrang (342). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 139 deutlich besser ab, was auf eine solide wirtschaftliche Basis trotz struktureller Schwächen in anderen Bereichen schließen lässt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent, was im Landesvergleich als moderat einzustufen ist, aber die niedrige Platzierung im Arbeitsmarktrang des Prognos-Atlas zeigt, dass der Kreis insgesamt vor arbeitsmarktpolitischen Herausforderungen steht.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+2,75 Prozent seit 2018) steht im Gegensatz zu den schwachen Zukunftsfähigkeitswerten des Kreises.