Monsheim

Überblick: Lage und Struktur

Monsheim ist eine Ortsgemeinde im Süden Rheinhessens im Landkreis Alzey-Worms und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Monsheim. Mit 2.626 Einwohnern auf 9,61 km² zählt der Ort zu den kleineren Gemeinden der Region und ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Die Gemeinde liegt an der Pfrimm, etwa 10 Kilometer westlich von Worms, und umfasst die Ortsteile Monsheim und Kriegsheim.

Die verkehrliche Lage ist durch die Kreuzung der Bundesstraßen 271 und 47 sowie den Bahnhof an der Rheinhessenbahn (Bingen–Worms) geprägt. Diese Anbindung an das Schienennetz und das Bundesstraßennetz verleiht Monsheim eine überörtliche Bedeutung, die über die Funktion als Grundzentrum hinausgeht.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.893 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,70 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Alzey-Worms (2.494 €/m² Kaufpreis, 9,20 €/m² Miete) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 €/m² Kaufpreis, 8,08 €/m² Miete). Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (2.409 €/m² Kaufpreis, 8,92 €/m² Miete) liegt Monsheim ebenfalls über dem Niveau.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,52, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 22,5-Fache der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,44 Prozent und rangiert damit im unteren Drittel der rheinland-pfälzischen Orte (Perzentilrang 39,8). Das entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in der Metropolregion Rhein-Neckar: Die Kaufpreise sind relativ hoch, während die Mieten zwar über dem Landesdurchschnitt liegen, aber nicht im gleichen Maße. Die Rendite liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Nachbarort Wachenheim (3,2 km) weist mit 4.078 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis auf, aber auch eine extrem niedrige Rendite von 2,91 Prozent. Hohen-Sülzen (2,1 km) liegt mit 2.081 €/m² deutlich unter dem Monsheimer Niveau und bietet mit 6,54 Prozent die höchste Rendite im Umkreis. Monsheim bewegt sich damit preislich im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Volatilität und Trends

Die historischen Zeitreihen zeigen für Monsheim eine starke Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,97 €/m² (2018) und 12,98 €/m² (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 1.602 €/m² (2023) und 3.783 €/m² (2026).

Besonders auffällig ist der Kaufpreisverlauf: Nach einem Anstieg von 1.903 €/m² (2019) auf 3.470 €/m² (2021) folgte ein starker Rückgang auf 1.603 €/m² (2023), bevor der Preis 2024 wieder auf 3.706 €/m² anstieg. Diese extremen Ausschläge – ein Rückgang von über 50 Prozent innerhalb von zwei Jahren, gefolgt von einem Anstieg von über 130 Prozent im nächsten Jahr – deuten auf eine hohe Marktdynamik hin, die bei kleinen Gemeinden mit geringer Transaktionszahl typisch sein kann.

Auch die Mietentwicklung war volatil: Nach einem Anstieg von 6,97 €/m² (2018) auf 11,13 €/m² (2021) folgte ein Rücksetzer auf 9,30 €/m² (2022), bevor die Werte wieder stiegen. Der CAGR der Miete liegt bei 8,08 Prozent, der des Kaufpreises bei 10,31 Prozent über die jeweiligen Zeitreihen. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet.

Wichtig ist, dass es sich bei allen Werten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der tatsächlichen Markt- oder Vergleichsmiete liegen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Monsheim ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 2.510 Einwohnern (2015) auf 2.626 (2024), ein Plus von 4,6 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2022 und 2023, als die Einwohnerzahl von 2.598 auf 2.626 stieg. In der Zeit davor, zwischen 2018 und 2020, war ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf: Sie lag zwischen 2018 und 2022 bei 7 bis 10 Prozent, fiel 2019 und 2020 auf 7 Prozent und stieg 2023 auf 54 Prozent an. Dieser extreme Anstieg ist im Kontext einer kleinen Gemeinde mit etwa 2.600 Einwohnern zu betrachten, in der die Quote durch einzelne Fälle stark verzerrt sein kann.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 273 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine rheinhessische Gemeinde im Umland einer Mittelstadt wie Worms typisch ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Alzey-Worms rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 187 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Platz 115 im oberen Mittelfeld, während der Stärke-Index mit Platz 197 eher im unteren Bereich liegt. Die Teilindizes für Demografie (180), Arbeitsmarkt (299), Wettbewerb und Innovation (128) sowie Wohlstand und soziale Lage (130) zeichnen ein gemischtes Bild. Der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 299 ist der schwächste Bereich, was mit der hohen Arbeitslosenquote in Monsheim im Jahr 2023 korrespondiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als Grundzentrum erfüllt Monsheim die Basisversorgung der Bevölkerung mit täglichen Gütern und Dienstleistungen.

Die verkehrliche Anbindung über die Rheinhessenbahn und die Bundesstraßen 271 und 47 stellt einen Standortvorteil dar, der die Erreichbarkeit von Worms (ca. 10 km) und weiteren Zentren der Metropolregion Rhein-Neckar ermöglicht.