Mörstadt

Marktüberblick

Mörstadt ist eine 5,62 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinhessen, etwa fünf Kilometer nordwestlich von Worms gelegen. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Monsheim und hat rund 1.059 Einwohner auf einer Fläche von 5,62 Quadratkilometern (ca. 188 Einwohner je km²). Über die Anschlussstelle Worms/Mörstadt besteht direkter Zugang zur Bundesautobahn 61, was die Lage im Umland der Großstadt Worms unterstreicht.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,22 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.645 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau, das knapp über dem Kreisdurchschnitt liegt und deutlich über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz. Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt damit unter dem Mittel des Kreises (4,63 %) und des Bundeslandes (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,9 bestätigt diese Einordnung: Er liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt und weist darauf hin, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in den meisten anderen Orten der Region.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswert volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,76 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 und 11,62 Euro im Jahr 2026 — eine Spannbreite von mehr als dem Doppelten innerhalb von sieben Jahren. Der Tiefpunkt 2022 wird durch den Anstieg auf 8,33 Euro im Jahr 2023 und 10,00 Euro im Jahr 2024 deutlich überschritten. Der Jahresanstieg der Miete (CAGR) wird mit 4,35 % angegeben.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis: Von 1.982 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stieg der Preis auf 2.470 Euro im Jahr 2023 und weiter auf 3.375 Euro im Jahr 2024 — ein Anstieg von rund 70 Prozent in nur zwei Jahren. Der angegebene CAGR von 30,47 % unterstreicht diese Dynamik. Diese starke Preissteigerung bei gleichzeitig schwankender Mietentwicklung hat die Bruttomietrendite von einem höheren Niveau auf die aktuellen 4,18 Prozent gedrückt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein Wachstum von 962 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.059 im Jahr 2024 — ein Plus von über 10 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 993 im Jahr 2019 auf 1.063 im Jahr 2020. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,76 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, wenn auch mit einem leichten Anstieg von 1,81 Prozent im Jahr 2021.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Alzey-Worms liegt Mörstadt bei der Angebotsmiete (9,22 zu 9,20 Euro je m²) nahezu auf dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis (2.645 zu 2.494 Euro je m²) und der Kaufpreisfaktor (23,9 zu 22,8) darüber liegen. Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,63 Prozent. Im bundeslandweiten Vergleich (Rheinland-Pfalz) zeigt sich ein ähnliches Bild: Mörstadt liegt bei Miete, Kaufpreis und Kaufpreisfaktor jeweils über dem Landesdurchschnitt, während die Rendite darunter liegt. Das Perzentil von rund 30 im Bundesland bestätigt: Mörstadt gehört zu den Märkten mit niedrigeren Renditen und damit höheren Preisen.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,22 Euro je m² liegt über der von Gundheim (8,71) und Bermersheim (7,19), unter der von Monsheim (10,70), Westhofen (9,89) und Hohen-Sülzen (11,34). Beim Kaufpreis liegt Mörstadt mit 2.645 Euro je m² deutlich unter den Spitzenwerten von Gundheim (3.506) und Bermersheim (3.500), aber über denen von Mölsheim (2.409) und Gundersheim (2.606). Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden — deutlich über der von Gundheim (2,98 %) und Bermersheim (2,47 %), unter der von Hohen-Sülzen (6,54 %).

Die hohen Kaufpreise in den direkt benachbarten Orten Gundheim und Bermersheim (beide unter 3,5 km Entfernung) deuten auf eine preistreibende Wirkung der Nähe zu Worms hin. Mörstadt liegt mit seinen Preisen dazwischen — teurer als die weiter entfernten Gemeinden, aber günstiger als die unmittelbar angrenzenden Orte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Alzey-Worms erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen — eine Position im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen dabei unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Rang von 115 ist das beste Ergebnis und weist auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 128 ebenfalls im oberen Drittel. Wohlstand und soziale Lage werden mit Rang 130 ähnlich bewertet. Schwächer ausgeprägt sind die Werte für Demografie (Rang 180) und insbesondere den Arbeitsmarkt (Rang 299 von 400), was auf strukturelle Herausforderungen im Erwerbsleben des Kreises hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum (+10 % seit 2015), niedriger Arbeitslosenquote (2,76 % im Jahr 2023) und der Lage im Umland von Worms mit Autobahnanschluss spricht für eine stabile, wachsende Gemeinde mit Pendlercharakter. Die starke Preissteigerung beim Kaufpreis in den Jahren 2022 bis 2024 könnte mit der wachsenden Nachfrage aus dem Umland der Stadt Worms zusammenhängen, während die Mietentwicklung volatil bleibt, aber über den Gesamtzeitraum von 2020 bis 2026 einen leichten Aufwärtstrend aufweist (von 9,00 auf 11,62 Euro je m²).