Flörsheim-Dalsheim

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Flörsheim-Dalsheim ist durch überdurchschnittliche Angebotspreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt mit 9,67 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro, über dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.855 Euro pro Quadratmeter übertrifft ebenfalls alle Vergleichswerte – Kreis 2.494 Euro, Bundesland 2.030 Euro, Deutschland 2.409 Euro.

Die Kombination aus hohen Preisen und moderaten Mieten drückt sich in der Bruttomietrendite von 4,06 Prozent nieder. Diese liegt unter dem Kreiswert von 4,63 Prozent, deutlich unter dem Landeswert von 5,25 Prozent und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der rheinland-pfälzischen Orte belegt Flörsheim-Dalsheim damit Platz 25,6 – die Rendite liegt also unter dem von rund drei Vierteln der vergleichbaren Orte im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 24,61 Jahre bestätigt dieselbe Richtung: Er liegt über dem Kreiswert von 22,8 und dem Landeswert von 21,2.

Die Nachbargemeinden zeigen ein ähnliches, aber extremeres Muster. Wachenheim weist mit 4.078 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf und erreicht gleichzeitig nur 2,91 Prozent Rendite. Hohen-Sülzen liegt mit 2.081 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Niveau von Flörsheim-Dalsheim und erzielt entsprechend 6,54 Prozent Rendite. Flörsheim-Dalsheim positioniert sich damit im Mittelfeld der Nachbarn – teurer als einige, aber nicht der teuerste Ort im Umkreis.

Preisentwicklung: Volatil mit aktuellem Korrekturdruck

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenden Markt. Die Angebotsmiete stieg von 8,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,67 Euro aktuell, was einem jährlichen Wachstumsrate von 4,32 Prozent entspricht. Innerhalb dieser Aufwärtsbewegung lagen jedoch starke Schwankungen: 2022 fiel die Miete auf 8,25 Euro, 2023 sprang sie auf 11,05 Euro, um 2024 und 2025 auf 7,24 Euro einzubrechen, bevor sie 2026 wieder auf 11,85 Euro anstieg. Diese Sprünge deuten auf ein Angebot hin, das stark von einzelnen Inseraten mit über- oder unterdurchschnittlichen Preisen geprägt ist.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis. Er bewegte sich zwischen 1.547 Euro pro Quadratmeter (2020) und 3.500 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 2.855 Euro liegt deutlich unter dem Höchststand von 2024 und sogar unter dem Wert von 2023 (3.086 Euro). Die jährliche Wachstumsrate des Kaufpreises liegt bei minus 0,26 Prozent – der Markt korrigiert also leicht nach unten. Der Anstieg von 2019 (2.092 Euro) auf 2024 (3.500 Euro) entspricht einem Anstieg um rund 67 Prozent in fünf Jahren, die aktuelle Abwärtsbewegung setzt diese Dynamik um.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Widerspruch zu dieser Entwicklung: Mit 3.290 Einwohnern (2024) ist die Gemeinde seit 2015 um 8,1 Prozent gewachsen. Besonders stark fiel der Zuzug in den Jahren 2021 bis 2023 aus, als die Einwohnerzahl von 3.128 auf 3.290 stieg – ein Plus von 162 Personen in zwei Jahren. Diese Nachfrageentwicklung könnte die früheren Preisanstiege mitgetragen haben, während die aktuelle Korrektur möglicherweise auf gesunkene Nachfrage oder veränderte Rahmenbedingungen zurückgeht.

Regionale Einordnung: Weinbaugemeinde im Mittelzentrum-Umland

Flörsheim-Dalsheim ist die größte Gemeinde der Verbandsgemeinde Monsheim im Landkreis Alzey-Worms und hat mehr als 3.000 Einwohner. Die Gemeinde liegt in Rheinhessen, einer Region, die durch mildes Klima und Weinbau geprägt ist. Flörsheim-Dalsheim zählt zu den größten Weinbaugemeinden in Rheinhessen. Die Einzellagen Dalsheimer Hubacker, Sauloch, Steig, Bürgel, Goldberg und Frauenberg gehören zur Großlage Burg Rodenstein. Herausragende Weinerzeuger vor Ort sind das Weingut Keller und das Sekthaus Raumland.

Die lokale Wirtschaftsstruktur als Weinbaugemeinde und die Lage in einer attraktiven Anbaugegend gehen mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen einher. Gleichzeitig begrenzt die ländliche Struktur die Mietnachfrage durch Arbeitskräfte, was die niedrige Rendite mit erklärt.

Verkehrstechnisch ist die Gemeinde durch den Haltepunkt Nieder-Flörsheim-Dalsheim an der Bahnstrecke Worms–Bingen angebunden. Der Bahnhofsvorplatz wurde 2011 bis 2012 als Mittelstandsbahnhof umgestaltet, mit Ansiedlung von Geschäften, Bankfilialen und kleinen Dienstleistern. Diese Infrastruktur verbessert die lokale Versorgung, bindet den Ort aber nicht unmittelbar an ein großes städtisches Zentrum an – Worms liegt in unmittelbarer Nachbarschaft, ist aber nicht Teil der Verbandsgemeinde.

Die Bevölkerungsdichte von 259 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht einem typisch ländlichen Siedlungsmuster. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Nieder-Flörsheim und Dalsheim, die 1969 zur heutigen Gemeinde zusammengeschlossen wurden.

Standortfaktoren: Starke Dynamik, schwächere wirtschaftliche Stärke

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Alzey-Worms, dem Flörsheim-Dalsheim angehört, auf Rang 187 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dabei zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Index für Dynamik liegt mit Rang 115 im oberen Drittel, während der Index für wirtschaftliche Stärke mit Rang 197 im unteren Mittelfeld liegt. Die Teilindizes für Demografie (Rang 180), Arbeitsmarkt (Rang 299), Wettbewerb und Innovation (Rang 128) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 130) zeigen ebenfalls eine gemischte Lage.

Die hohe Dynamik-Rangierung entspricht dem Muster der beobachteten Bevölkerungsentwicklung: Der starke Zuzug seit 2021 ist typisch für wachsende ländliche Räume, die von Pendler:innen oder zurückkehrenden Familien nachgefragt werden. Die schwächere wirtschaftliche Stärke spiegelt sich in der geringeren Arbeitsmarkt-Rangierung wider. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 69 – bei rund 3.300 Einwohnern entspricht dies einer Quote von etwa zwei Prozent, was einem vergleichsweise niedrigen Niveau entspricht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Realschule plus, was die lokale Bildungsinfrastruktur für jüngere Familien absichert, aber keine akademische Nachfrage nach Mietwohnungen generiert. Das Fehlen von Hochschulen geht einher mit der geringeren Mietnachfrage, die sich in der niedrigen Bruttomietrendite niederschlägt.