Gundersheim

Marktüberblick

Gundersheim ist eine 8,63 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz, ca. sechs Kilometer südöstlich von Alzey gelegen. Mit 1.548 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 179 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kleine rheinhessische Gemeinde, die traditionell vom Weinbau geprägt ist. Die Gemeinde verfügt über eine eigene Anschlussstelle an der A 61 und einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Worms–Bingen mit halbstündlichem Verkehr nach Alzey und Worms, was eine gewisse Pendleranbindung in die größeren Zentren ermöglicht.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 10,17 € je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.606 € je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,68 %, der Kaufpreisfaktor bei 21,36. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Gundersheim ist durch erhebliche Schwankungen gekennzeichnet, was auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,64 €/m² (2021) und 12,50 €/m² (2022) – eine Spannbreite, die auf saisonale und angebotsseitige Verzerrungen schließen lässt. Der aktuelle Wert von 10,87 €/m² (2026) liegt deutlich über dem langjährigen Niveau.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 2.897 €/m² (2022) fiel der Wert 2023 auf 1.915 €/m², stieg 2024 auf 3.240 €/m² und lag 2025 bei 2.560 €/m². Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum fällt für die Miete mit 7,98 % positiv aus, für den Kaufpreis mit -4,03 % negativ. Die starke Volatilität in beiden Reihen macht Trendaussagen unsicher – einzelne Jahre sind nicht repräsentativ für die langfristige Marktentwicklung.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil mit leichtem Rückgang: Von 1.591 Einwohnern (2015) auf 1.548 (2024) entspricht das einem Verlust von 2,7 %. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,82 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und hat sich in den letzten Jahren kaum verändert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Gundersheim bei den Mietpreisen überdurchschnittlich ab: Die Angebotsmiete von 10,17 €/m² liegt 10,5 % über dem Kreisdurchschnitt (9,20 €/m²) und 26,0 % über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Auch der Kaufpreis von 2.606 €/m² liegt mit 4,5 % über dem Kreis- und 28,3 % über dem Landesdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 21,36 liegt unter dem des Kreises (22,80), aber leicht über dem Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,68 % übertrifft den Kreiswert (4,63 %) knapp, liegt aber unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Im Perzentilrang der Gemeinden in Rheinland-Pfalz belegt Gundersheim mit 47,2 % einen Platz knapp unter dem Median – der Markt bewegt sich also im mittleren Drittel des Landes.

Im direkten Umkreis von bis zu 3,7 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Hangen-Weisheim (2,1 km) weist mit 9,83 €/m² eine ähnliche Miete auf, aber einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.976 €/m² und damit eine höhere Rendite von 5,97 %. Bermersheim (2,2 km) liegt mit 3.500 €/m² Kaufpreis und 2,47 % Rendite auf der anderen Seite der Skala. Gundersheim positioniert sich damit im oberen Mietpreissegment des Umlands, was auf die bessere Anbindung an die A 61 und die Bahnstrecke zurückgehen könnte.

Der Landkreis Alzey-Worms selbst schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Mittelfeld ab (Rang 187 von rund 400 Kreisen). Besonders auffällig ist der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 299 – der schlechteste der fünf Teilindizes. Das deutet auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hin, die sich langfristig auf die Immobiliennachfrage auswirken könnten.

Standortfaktoren

Gundersheim ist eine kleine Weinbaugemeinde ohne eigene Hochschule oder nennenswerten Industrieanspruch. Der historische Kalksteinbruch, der bis 1955 als Gundersheimer Kalkwerke der Südzucker AG gehörte und einst der größte industrielle Arbeitgeber war, ist seitdem geschlossen. Heute existiert ein Gewerbegebiet mit logistischen, dienstleistungsorientierten und produzierenden Unternehmen, das aber keine dominante wirtschaftliche Rolle spielt.

Die demografische Entwicklung ist von leichtem Schrumpfen geprägt: Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 43 Personen zurückgegangen. Die Bevölkerungsdichte von 179 Einwohnern je km² ist für eine rheinhessische Gemeinde typisch. Ohne Hochschulen oder große Arbeitgeber ist die Bevölkerungsentwicklung wahrscheinlich von der Pendlerbewegung in die Nachbarkreise Worms und Mainz geprägt.

Die Verkehrsanbindung über die A 61 (eigene Anschlussstelle) und die Bahnstrecke Worms–Bingen mit halbstündlichem Takt nach Alzey und Worms stellt den wichtigsten Standortvorteil dar. Sie ermöglicht Pendlerbeziehungen in die größeren Wirtschaftszentren und trägt zur Aufrechterhaltung der Nachfrage nach Wohnraum bei. Die Lage mitten im Weinanbaugebiet Rheinhessen prägt das Ortsbild und die lokale Identität, hat aber nur begrenzte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt jenseits der touristischen Attraktivität.