Eppelsheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, mittlere Rendite

Eppelsheim gehört zu den preisgünstigeren Orten im rheinland-pfälzischen ländlichen Raum. Die Angebotsmiete liegt bei 7,67 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro sowie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 1.938 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Landesmittel von 2.030 Euro. Im direkten Vergleich zum Kreis Alzey-Worms, in dem der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.494 Euro liegt, ist Eppelsheim mit rund 22 % niedrigeren Preisen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,75 % liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 %, aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Der Kaufpreisfaktor von 21,06 entspricht nahezu dem Landesmittel von 21,16 und liegt unter dem Kreiswert von 22,80. Die niedrigeren Kaufpreise in Eppelsheim relativieren sich in der Renditeberechnung nur geringfügig gegenüber den ebenfalls niedrigeren Mieten. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Eppelsheim bei der Miete mit 7,67 Euro deutlich unter allen umliegenden Gemeinden (Hangen-Weisheim: 9,83, Dintesheim: 9,13, Flomborn: 9,03), während der Kaufpreis mit 1.938 Euro im unteren bis mittleren Nachbarspektrum liegt.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg nach Einbruch, Kaufpreis mit Datenlücke

Die Mietentwicklung in Eppelsheim zeigt ein ausgeprägtes Muster: Nach einem Rückgang von 7,18 Euro im Jahr 2018 auf ein Tief von 5,42 Euro im Jahr 2020 folgte ein anhaltender Aufwärtstrend bis 8,12 Euro in 2024 und 2025. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 2,13 %. Die Zeitreihe enthält zudem einen Wert von 8,50 Euro für 2026.

Die Kaufpreisentwicklung ist schwieriger zu beurteilen. Die Zeitreihe zeigt Werte von 1.281 Euro pro Quadratmeter (2020) über 2.112 Euro (2022) und 2.562 Euro (2024) auf einen Wert von 1.368 Euro im Jahr 2025. Dieser Rückgang von 2.562 auf 1.368 Euro zwischen 2024 und 2025 entspricht einem Einbruch von über 46 %. Zudem weicht der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.938 Euro deutlich von beiden Zeitreihenwerten für 2024 (2.562 Euro) und 2025 (1.368 Euro) ab. Der CAGR von 1,33 % für den Kaufpreis bezieht sich auf den gesamten Zeitraum und wird durch diese Schwankungen beeinflusst. Die Datenlage für die jüngsten Kaufpreise ist widersprüchlich und lässt keine eindeutige Trendaussage zu.

Bevölkerungsentwicklung: Leichter Rückgang, stabile Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Eppelsheims ist seit 2015 von 1.270 auf 1.213 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 4,5 % entspricht. Der tiefste Wert wurde 2019 mit 1.198 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl leicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 218 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 5,57 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,92 % und stieg während der Pandemie auf 4,36 % im Jahr 2021, bevor sie bis 2023 auf 3,32 % sank. Mit 24 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Der Vergleich mit dem Kreis Alzey-Worms oder dem Bundesland fehlt in den verfügbaren Daten, sodass keine direkte Einordnung der lokalen Arbeitsmarktlage möglich ist.

Standortfaktoren: Bahnverbindung und A 61 als Infrastrukturvorteil

Eppelsheim verfügt über eine bedeutende verkehrliche Anbindung: Der Bahnhof Eppelsheim (Rheinhess) liegt an der Bahnstrecke Worms–Bingen Stadt und wird von der RB 35 bedient. Zudem liegt der Ort direkt an der Bundesautobahn 61, die eine schnelle Erreichbarkeit von Worms und Bingen am Rhein ermöglicht. Diese Infrastruktur ist ein Faktor, der die Lage des Ortes für Pendler attraktiv macht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Alzey-Worms, auf den sich der Rang bezieht, den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 197, was darauf hindeutet, dass der Kreis zwar Wachstumsimpulse setzt, aber bei der wirtschaftlichen Basis und Strukturstärke Rückstände aufweist. Eppelsheim selbst verfügt über keine Hochschulen.

Traditionell ist der Ort durch den Weinbau geprägt, der in Rheinhessen, dem größten Weinanbaugebiet Deutschlands, eine zentrale Rolle spielt. Die geologische Eppelsheim-Formation ist paläontologisch von Bedeutung und zieht mit dem Dinotherium-Museum touristisches Interesse an.

Einordnung: Günstiger Preis-Einstieg, aber begrenzte Dynamik

Eppelsheim präsentiert sich als kleiner Ort mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Landes- und Kreisvergleich. Die niedrigen Kaufpreise von 1.938 Euro pro Quadratmeter und die damit verbundene Rendite von 4,75 % stehen den niedrigen absoluten Mietwerten von 7,67 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig, was in Verbindung mit der widersprüchlichen Kaufpreisdatenlage eine fundierte Markteinschätzung erschwert. Die verkehrliche Anbindung über A 61 und Bahnstrecke nach Worms/Bingen ist ein Standortfaktor. Die unsichere Kaufpreisdatenlage für die jüngsten Jahre und der starke Mietanstieg seit 2020 deuten auf eine volatile Marktdynamik hin.