Gundheim

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Gundheim weist ein ungewöhnliches Preismuster auf: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.506 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro und auch über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,71 Euro je Quadratmeter unter dem Kreiswert von 9,20 Euro und nur leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,98 Prozent – eine der niedrigsten unter allen acht verglichenen Nachbarorten. Nur Bermersheim (1,2 Kilometer entfernt) liegt mit 2,47 Prozent noch darunter. Der Kaufpreisfaktor von 33,56 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 22,8 und signalisiert, dass sich die aktuelle Miete bei Gundheim rechnerisch erst nach mehr als 33 Jahren aus dem Kaufpreis amortisiert.

Im direkten Vergleich zu den übrigen Nachbargemeinden fallen die Kaufpreise auf: Sie liegen zwischen 2.097 Euro (Hangen-Weisheim) und 2.893 Euro (Monsheim) je Quadratmeter – also deutlich unter Gundheim. Die Renditen der Nachbarorte liegen entsprechend höher, zwischen 4,06 und 5,97 Prozent.

Preisentwicklung: Steigende Kaufpreise, schwankende Mieten

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miet- und Kaufpreise. Der Kaufpreis stieg von 3.196 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 3.668 Euro im Jahr 2024, bevor er 2025 mit 3.490 Euro je Quadratmeter wieder leicht sank. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum liegt bei 4,5 Prozent.

Ein kleiner Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 3.506 Euro und dem Zeitreihenwert von 3.490 Euro für 2025 – beide Werte liegen jedoch in derselben Größenordnung und bestätigen das hohe Preisniveau.

Die Mietentwicklung ist in den verfügbaren Jahren weniger eindeutig: Zwischen 2018 und 2025 schwankte die Angebotsmiete zwischen 4 und 10 Euro je Quadratmeter. Die Werte von 4 Euro (2019) und 6,67 Euro (2020) liegen deutlich unter den späteren Werten und deuten auf eine Phase mit geringerer Angebotsdichte oder anderen Marktbedingungen hin. Der aktuelle Wert von 8,71 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der beobachteten Spanne. Die jährliche Mietentwicklung (CAGR) beträgt 2,9 Prozent.

Die Schwankungen in der Mietreihe sind beträchtlich und spiegeln wider, dass es sich bei den vorliegenden Werten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Sie unterliegen daher stärkeren kurzfristigen Veränderungen als die tatsächliche Marktmiete.

Demografie: Kontinuierliches Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Gundheims ist seit 2015 von 904 auf 979 im Jahr 2024 gestiegen – ein Zuwachs von 8,3 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2023, als die Bevölkerung von 929 auf 979 wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 979 Einwohnern.

Mit einer Bevölkerungsdichte von 212 Einwohnern je Quadratkilometer ist Gundheim im ländlichen Raum des Alzeyer Landes vergleichsweise dicht besiedelt. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3 Prozent, was 18 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr (3,33 Prozent) hat sich die Lage leicht verbessert, bleibt aber über dem historischen Tief von 1,85 Prozent im Jahr 2019.

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit gehen einher mit den hohen Immobilienpreisen: Eine wachsende Nachfrage bei begrenztem Angebot in einer kleinen Gemeinde mit nur 4,61 Quadratkilometer Fläche entspricht dem Muster, das man in vielen wachsenden ländlichen Gemeinden beobachten kann.

Standortfaktoren: Weinbaugebiet mit mittlerer Zukunftsperspektive

Gundheim ist ein traditioneller Weinbauort in Rheinhessen, der zur Verbandsgemeinde Wonnegau gehört. Bekannte Gundheimer Weinlagen sind Hungerbiene, Mandelbrunnen und Sonnenberg in der Großlage Bergkloster. Der Ort wurde erstmals 774 urkundlich erwähnt und blickt auf eine lange Geschichte zurück, die bis ins Reichskloster Lorsch reicht.

Der Landkreis Alzey-Worms erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 115 im Index Dynamik ab, während er im Index Stärke mit Rang 197 schwächer abschnitt. Die Teilindizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 128) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 130) liegen im oberen Mittelfeld, während der Arbeitsmarkt (Rang 299) und die Demografie (Rang 180) eher unterdurchschnittlich bewertet sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die einstige Bahnstrecke Worms–Gundheim wurde 1961 stillgelegt, sodass keine direkte Schienenanbindung mehr besteht. Die Lage zwischen den Städten Worms und Alzey bleibt jedoch ein Standortvorteil für Pendler.