Stetten

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Stetten (Pfalz) ist eine 6,54 km² große Ortsgemeinde im Donnersbergkreis mit rund 660 Einwohnern (Stand 2024) und gehört zur Verbandsgemeinde Kirchheimbolanden. Der Ort liegt an der A 63 (Kaiserslautern–Mainz), von der aus die Ballungsräume Rhein-Main, Rhein-Neckar und Kaiserslautern in etwa 30 Minuten erreichbar sind. Diese verkehrsgünstige Lage in der Nordpfalz prägt den lokalen Immobilienmarkt in einer sonst ländlich strukturierten Region mit 81 Gemeinden und knapp 75.000 Einwohnern im Kreis.

Der Immobilienmarkt in Stetten weist eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,38 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,01 Euro und dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.356 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.884 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,76 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 km Entfernung und im unteren Fünftel aller 2.300 untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz (Perzentilrang 16,7). Der Kaufpreisfaktor von 26,59 liegt weit über dem Kreiswert von 19,8 und dem Landeswert von 21,2.

Preis- und Mietentwicklung: Dynamischer Anstieg mit Korrekturphase

Die Mietpreise in Stetten zeigen in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg: Von 6,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete 2019 zunächst auf 5,67 Euro zurück, stieg dann bis 2021 auf 6,29 Euro, fiel 2022 und 2023 weiter auf 5,56 Euro und legte dann stark zu – auf 8,24 Euro im Jahr 2024 und einen Spitzenwert von 10,00 Euro im Jahr 2025. Im Jahr 2026 korrigierte sich der Wert wieder auf 8,70 Euro.

Die Kaufpreise entwickelten sich vergleichbar dynamisch: Von 1.997 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie 2022 auf 2.204 Euro, erreichten 2024 mit 2.522 Euro ihren Höchststand und korrigierten sich 2025 auf 2.319 Euro, bevor sie 2026 leicht auf 2.421 Euro anstiegen.

Ein Unterschied zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe ist bemerkenswert: Die aktuelle Angebotsmiete von 7,38 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 8,70 Euro für 2026. Auch der aktuelle Kaufpreis von 2.356 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2.421 Euro für 2026. Dies deutet darauf hin, dass die Zeitreihenwerte Jahresdurchschnitte oder aggregierte Kennzahlen darstellen, während die aktuellen Marktdaten den momentanen Inseratemarkt abbilden. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 4,75 Prozent für die Miete und 3,93 Prozent für die Kaufpreise über den jeweiligen Beobachtungszeiträume.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiler Ort im schwachen Umland

Die Bevölkerung von Stetten ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 632 Einwohnern im Jahr 2015 auf 661 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 4,6 Prozent entspricht. Der Höchststand lag 2020 bei 672 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 101 Einwohner je Quadratkilometer. Nach Fortschreibung des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz beträgt die Einwohnerzahl Ende 2025 rund 652.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,91 Prozent (Stand 2023) auf sehr niedrigem Niveau. Das steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, in dem der Donnersbergkreis im Index Arbeitsmarkt den Rang 396 von rund 400 deutschen Kreisen belegt – ein Indikator für strukturelle Schwächen im regionalen Arbeitsmarkt, die sich auf der Gemeindeebene nicht in gleicher Weise niederschlagen. Die Gesamtplatzierung des Kreises liegt bei Rang 371, die Dynamik bei 375, die Stärke bei 362. Lediglich im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 281) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 308) schneidet der Kreis relativ besser ab.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Stetten liegt verkehrsgünstig an der A 63, die den Donnersbergkreis von Mainz nach Kaiserslautern durchquert. Die Ausfahrten Göllheim und Winnweiler liegen im Kreisgebiet. Diese Anbindung an den Fernverkehr ist ein relevanter Standortfaktor für eine Gemeinde mit nur 660 Einwohnern und erklärt teilweise die überdurchschnittlichen Kaufpreise im regionalen Vergleich.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 km Entfernung weist Stetten die niedrigste Angebotsmiete (7,38 Euro/m²) bei gleichzeitig einem der höchsten Kaufpreise (2.356 Euro/m², nur übertroffen von Immesheim mit 2.600 Euro/m²). Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,76 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Immesheim liegt mit 4,71 Prozent ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 Prozent, während Orte wie Ilbesheim (8,34 Prozent) oder Rittersheim (8,12 Prozent) eine deutlich höhere Rendite aufweisen.

Der Kaufpreis in Stetten liegt mit dem 26,59-Fachen der Jahresmiete über dem Kreisfaktor von 19,8 und dem Landesfaktor von 21,2. Dies bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt mehr als 26 Jahre Bruttomiete aufbringen muss, um den Kaufpreis zu decken.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, die auch für Gauersheim und Ilbesheim zuständig ist, sowie eine Kindertagesstätte.