Freimersheim

Ort und Infrastruktur

Freimersheim ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinhessen, etwa drei Kilometer südwestlich der Stadt Alzey gelegen. Mit 6,41 km² Fläche und rund 720 Einwohnern handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die zur Verbandsgemeinde Alzey-Land gehört. Der Ort ist traditionell Weinbauort und verfügt über eine direkte Anbindung an die Autobahn A63 sowie einen Haltepunkt an der Donnersbergbahn mit stündlicher Verbindung nach Mainz. Diese verkehrliche Einbindung in den Rhein-Main-Raum prägt die Nachfragestruktur am lokalen Immobilienmarkt.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Mit einem Angebotskaufpreis von 1.947 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 7,53 Euro pro Quadratmeter liegt Freimersheim sowohl im Landes- als auch im Bundesdurchschnitt unter dem Mittel. Zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro Kaufpreis und 8,92 Euro Miete liegen die Werte rund 19 Prozent (Kaufpreis) bzw. 16 Prozent (Miete) darunter. Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz (2.030 Euro Kaufpreis, 8,08 Euro Miete) liegt der Ort knapp unter dem Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 21,55 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite beträgt 4,64 Prozent und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, aber knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent. Das bedeutet: Relativ zum Kaufpreis ist die Miete im Kreis Alzey-Worms durchschnittlich, im Landesvergleich jedoch etwas schwächer.

Im Vergleich zum Landkreis Alzey-Worms, in dem der Durchschnittskaufpreis bei 2.494 Euro und die Durchschnittsmiete bei 9,20 Euro liegt, positioniert sich Freimersheim bei beiden Werten deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Freimersheim zeigen eine volatile Entwicklung. Von 5,34 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf 8,98 Euro – ein Anstieg von rund 68 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 7,64 Euro im Jahr 2022, eine leichte Erholung auf 7,94 Euro 2023 und ein weiterer Rückgang auf 7,73 Euro 2024. Der aktuelle Angebotswert von 7,53 Euro liegt damit unter dem Spitzenwert von 2021.

Die Kaufpreise entwickelten sich deutlich dynamischer. Von 1.422 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie bis 2022 auf 2.058 Euro (+45 Prozent). Nach einem Einbruch auf 1.628 Euro 2023 folgte 2024 ein starker Anstieg auf 2.399 Euro – ein Niveau, das deutlich über dem Vor-Corona-Hoch liegt. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.947 Euro liegt damit zwischen dem Tiefs 2023 und dem Hoch 2024.

Der langfristige Mietanstieg (CAGR) liegt bei 0,84 Prozent, der Kaufpreisanstieg bei 7,21 Prozent. Die deutlich höhere Kaufpreisentwicklung im Vergleich zur Miete erklärt die unter dem Landesdurchschnitt liegende Bruttomietrendite: Die Preise sind stärker gestiegen als die Mieteinnahmen.

Nachbarorte und Demografie

Die Nachbargemeinden zeigen ein stark differenziertes Preisbild. Ilbesheim, zwei Kilometer entfernt, weist mit 1.111 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis der Umgebung auf und erzielt gleichzeitig die höchste Rendite von 8,34 Prozent. Esselborn und Kettenheim liegen mit 2.800 bzw. 2.850 Euro pro Quadratmeter deutlich über Freimersheim, bei gleichzeitig niedrigeren Renditen von 4,21 bzw. 3,82 Prozent. Alzey als nächstgrößere Stadt liegt mit 2.813 Euro und 10,61 Euro Miete am oberen Ende des Spektrums.

Freimersheim befindet sich mit seinem Kaufpreis von 1.947 Euro und der Miete von 7,53 Euro im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Die Rendite von 4,64 Prozent entspricht genau der von Mauchenheim (3,2 km entfernt) und liegt damit im Mittelfeld der Umgebung. Das Muster zeigt: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen (wie Ilbesheim) erzielen höhere Renditen, während teurere Gemeinden (Esselborn, Kettenheim) bei niedrigeren Renditen liegen. Freimersheim folgt diesem Muster mit einem ausgewogenen Verhältnis von Preis und Miete.

Die Bevölkerung von Freimersheim ist mit rund 719 Einwohnern (Stand 2024) stabil. Seit 2015 (715 Einwohner) zeigt sich eine minimale Zunahme von 0,56 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 112 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine rheinhessische Weinbaugemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,5 Prozent und damit deutlich über dem Vor-Pandemie-Wert von 2,51 Prozent (2019), aber noch unter dem Pandemietief von 5,62 Prozent (2021).

Standortfaktoren

Der Landkreis Alzey-Worms belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 115 aus, während der Stärke-Index mit Rang 197 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 299 schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die mittlere Platzierung im Dynamik-Rang könnte auf strukturelle Veränderungen im ländlichen Raum hinweisen, während die schwächere Stärke auf die begrenzte wirtschaftliche Diversifikation des Weinbaugebiets schließen lässt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen primär auf Einheimische und Pendler nach Mainz oder Alzey beschränkt. Die verkehrliche Anbindung über die Donnersbergbahn (stündliche Verbindung nach Mainz) und die A63-Anschlussstelle mit Ortsnamen sind die relevanten Standortfaktoren für die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort.