Einselthum

Marktüberblick

Einselthum ist eine 5,5 km² große Ortsgemeinde im Donnersbergkreis, die zur Verbandsgemeinde Göllheim gehört und zum Weinanbaugebiet Pfalz zählt. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.064 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,02 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,45. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreis von 2.064 Euro je m² liegt leicht über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Donnersbergkreises von 1.884 Euro. Die Angebotsmiete von 8,02 Euro je m² liegt nahezu auf dem Niveau des Kreisdurchschnitts (8,01 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,45 entspricht in etwa dem Landesmittel von 21,16, liegt aber über dem Kreiswert von 19,81. Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 5,49 Prozent, dem Landeswert von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Einselthum niedriger sind als in den Vergleichsräumen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Einselthum zeigt eine starke Volatilität: Von 5,88 Euro je m² im Jahr 2019 stieg der Wert 2021 sprunghaft auf 8,75 Euro, fiel 2022 auf 6 Euro, erholte sich 2023 wieder auf 8 Euro und lag 2024 bei 7,35 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,56 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist nur für zwei Jahre belegt: Von 2.119,74 Euro je m² im Jahr 2022 fiel der Preis 2023 auf 1.776,70 Euro, was einem Rückgang von rund 16 Prozent entspricht.

Die starke Schwankung der Mietwerte – mit einem Hoch von 8,75 Euro 2021 und einem Tief von 6 Euro 2022 – deutet auf einen Markt hin, in dem Angebotswerte stark streuen und sich schnell anpassen. Der aktuelle Wert von 7,35 Euro je m² (2024) liegt immer noch deutlich über dem Niveau von 2019/2020 (5,88 Euro). Der Kaufpreisrückgang von 2022 auf 2023 ist der einzige belegte Wert in der Kaufpreisreihe und zeigt eine Abkühlung des Marktes an.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt der Kaufpreis von Einselthum im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Von den acht umliegenden Orten mit verfügbaren Daten ist Wachenheim mit 4.078 Euro je m² der deutliche Ausreißer nach oben – ein Wert, der mehr als doppelt so hoch ist wie in Einselthum. Immesheim (2.600 Euro), Stetten (2.356 Euro) und Mölsheim (2.409 Euro) liegen ebenfalls über Einselthum. Auf der unteren Seite liegen Zellertal (1.665 Euro) und Albisheim (1.831 Euro), die beide deutlich unter dem Einselthumer Niveau liegen.

Bei der Bruttomietrendite verhält es sich umgekehrt: Zellertal (6,09 Prozent) und Albisheim (6,14 Prozent) bieten die höchsten Renditen, während Wachenheim mit 2,91 Prozent den niedrigsten Wert aufweist. Einselthums Rendite von 4,66 Prozent liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarn. Die Miete pro Quadratmeter liegt mit 8,02 Euro ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn – höher als in Stetten (7,38 Euro) und Ottersheim (7,42 Euro), aber niedriger als in allen übrigen Nachbarorten.

Auf Kreisebene liegt Einselthum bei der Miete nahezu auf dem Durchschnitt des Donnersbergkreises, bei den Kaufpreisen jedoch über dem Kreismittel. Auf Landesebene entspricht die Miete fast dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt, der Kaufpreis liegt leicht darüber. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite in Rheinland-Pfalz beträgt 46,5 – die Rendite liegt damit knapp unter dem Median aller 2.300 Orte im Bundesland.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Einselthum entwickelte sich von 793 Einwohnern im Jahr 2015 auf einen Höchststand von 819 im Jahr 2021, bevor sie bis 2023 auf 785 fiel – ein Rückgang von rund einem Prozent seit 2015. Die Bevölkerungsdichte beträgt 142 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 5,51 km², was auf eine kompakte Siedlungsstruktur schließen lässt.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 1,74 Prozent (2016) und 3,1 Prozent (2023). Der Wert von 3,1 Prozent im Jahr 2023 ist der höchste der verfügbaren Reihe, liegt aber im historischen Kontext immer noch im unteren bis mittleren Bereich. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 15 Personen.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Donnersbergkreis, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamtrang 371 von rund 400 deutschen Kreisen am unteren Ende ab. Die Teilindizes liegen ebenfalls im hinteren Drittel: Dynamik Rang 375, Stärke Rang 362, Demografie Rang 358, Arbeitsmarkt Rang 396, Wettbewerb und Innovation Rang 281, Wohlstand und soziale Lage Rang 308. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Strukturell ist Einselthum ein Weinort: Auf 82 Hektar der Gemarkungsfläche wird Wein angebaut, drei aktive Weingüter sind vor Ort tätig. Die Einzellagen Klosterstück und Kreuzberg gehören zur Großlage Schnepfenflug vom Zellertal. Am südlichen Ortsrand verläuft die B 47, in kurzer Entfernung liegen die Autobahnen A 63, A 6 und A 61. Der nächste regelmäßig bediente Bahnhof befindet sich in Monsheim, angebunden über die Buslinie 921 im Stundentakt. Einselthum wurde 2012 Landessieger in der Hauptklasse des Wettbewerbs Unser Dorf hat Zukunft.