Hochspeyer

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis

Hochspeyer liegt am nördlichen Rand des Pfälzerwalds im Landkreis Kaiserslautern und ist in der Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Mit 4.738 Einwohnern auf 22,74 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 208 Einwohnern pro km². Der Ort gehört seit 2014 zur Verbandsgemeinde Enkenbach-Alsenborn und verfügt über einen Bahnhof an der Alsenztalbahn, einer Hauptbahnstrecke nach Bad Münster am Stein.

Der aktuelle Angebotsmiete von 9,04 Euro je Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Kaiserslautern (8,65 Euro) und des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro), aber unter den Nachbargemeinden Mehlingen (9,32 Euro) und Sembach (9,85 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.083 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,2 und liegt damit unter dem Landesmittel von 21,16, aber über dem Kreisdurchschnitt von 18,64. Die Bruttomietrendite von 5,21 Prozent liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (5,74 %).

Preis- und Mietentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis volatil

Die Mietentwicklung in Hochspeyer verläuft deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,22 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,38 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 51 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 5,27 Prozent.

Der Kaufpreis zeigt ein anderes Bild: Von 1.936 Euro im Jahr 2018 auf 1.986 Euro im Jahr 2026 ist er nahezu unverändert geblieben (CAGR: 0,32 Prozent). Allerdings verbirgt sich hinter diesem flachen Trend eine extreme Volatilität: Der Kaufpreis kletterte 2020 auf 3.010 Euro, fiel 2021 auf 1.932 Euro, stieg 2022 erneut auf 3.211 Euro, erreichte 2023 mit 4.107 Euro einen Höhepunkt und fiel dann auf 2.594 Euro (2024), 2.664 Euro (2025) und 1.986 Euro (2026). Diese starken Schwankungen können auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die divergierende Entwicklung – steigende Mieten bei stabilen Kaufpreisen – führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hat. Im Jahr 2018 lag sie bei rund 3,9 Prozent (6,22 × 12 / 1.936), im Jahr 2026 bei rund 5,7 Prozent (9,38 × 12 / 1.986).

Demografie und Standort: Wachstum und Infrastruktur

Die Bevölkerung von Hochspeyer wuchs von 4.533 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.738 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 4,5 Prozent. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich bis 2022 (4.738 Einwohner), seither stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf diesem Niveau.

Die Lage als Grundzentrum der umliegenden Ortschaften und die Anbindung an die Alsenztalbahn gehen mit dem Bevölkerungswachstum einher. Der Ort liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Kaiserslautern, was die Erreichbarkeit des regionalen Zentrums gewährleistet.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Kaiserslautern, auf den sich die Ränge beziehen, im Demografie-Index den Rang 66 von rund 400 Kreisen – ein sehr guter Wert, der auf eine günstige Bevölkerungsstruktur hindeutet. Im Arbeitsmarkt-Index liegt der Kreis mit Rang 308 deutlich unter dem Median, was auf strukturelle Schwächen am lokalen Arbeitsmarkt verweist. Die Dynamik mit Rang 93 ist hingegen stark positiv.

Regionale Einordnung: Mieten im oberen Drittel

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Hochspeyer mit 9,04 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel. Unter den acht verglichenen Nachbargemeinden liegen nur Sembach (9,85 Euro) und Mehlingen (9,32 Euro) darüber. Fischbach (7,48 Euro), Waldleiningen (7,44 Euro), Frankenstein (7,54 Euro) und Neuhemsbach (7,19 Euro) liegen deutlich darunter.

Beim Kaufpreis liegt Hochspeyer mit 2.083 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Deutlich teurer sind Sembach (2.680 Euro) und Waldleiningen (2.499 Euro), deutlich günstiger Frankenstein (1.254 Euro) und Weidenthal (1.635 Euro). Die Kombination aus hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen führt zu einer im Vergleich zu den Nachbarn überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,21 Prozent. Nur Frankenstein (7,22 %) und Weidenthal (6,22 %) liegen darüber, während Sembach (4,41 %) und Waldleiningen (3,57 %) deutlich darunter liegen.

Die überdurchschnittlichen Mieten entsprechen dem Status als Grundzentrum. Die relativ moderaten Kaufpreise im Vergleich zu anderen Orten der Region stehen im Gegensatz zu den hohen Mieten und führen zu einer attraktiven Rendite.