Neuhemsbach

Der Ort

Neuhemsbach ist eine 6,66 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Kaiserslautern mit rund 960 Einwohnern. Sie liegt am Rand des Unteren Pfälzerwaldes (Stumpfwald), etwa 18 Kilometer nordöstlich von Kaiserslautern, und gehört der Verbandsgemeinde Enkenbach-Alsenborn an. Die Gemeinde hat keine Hochschulen und keinen nennenswerten Industrie- oder Dienstleistungsstandort; die Infrastruktur ist ländlich geprägt. Der Bahnhof Neuhemsbach der Alsenztalbahn wurde nach dem Zweiten Weltkrieg aufgegeben, die nächste Anbindung besteht über die Landesstraßen 393 und 394 zur Bundesstraße 48.

Der lokale Immobilienmarkt ist klein und dünn. Angebotswerte aus Inseraten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht den tatsächlichen Transaktionsmarkt wider.

Marktüberblick

Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,19 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Kaiserslautern (8,65 Euro), unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.951 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreiswert (1.916 Euro), leicht unter dem Landesmittel (2.030 Euro) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,42 Prozent liegt im unteren Drittel der acht Nachbarorte im Umkreis bis 6 km. Sie liegt unter dem Kreiswert (5,74 Prozent), dem Landesmittel (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 22,61 liegt über dem Kreiswert (18,64) und dem Landesmittel (21,16). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als in den Vergleichsräumen.

Zusammengenommen beschreibt diese Kennzahlenkombination einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten relativ hoch sind.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen extreme Schwankungen, die auf den kleinen Markt der Gemeinde zurückzuführen sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,26 Euro (2020) und 9,04 Euro (2023) – eine Spanne von über 70 Prozent. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.036 Euro (2023) und 2.949 Euro (2026) – eine Spanne von fast 185 Prozent.

Diese Volatilität ist bei einer Gemeinde mit rund 960 Einwohnern und einer Fläche von 6,66 km² zu erwarten: Bei wenigen Transaktionen pro Jahr können einzelne Angebote den Durchschnittswert stark verzerren. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 7,00 Prozent beim Kaufpreis ist aus dieser Datenlage kaum aussagekräftig, da sie von einzelnen Ausreißern dominiert wird.

Die Miet-CAGR von −0,08 Prozent zeigt nahezu keine Entwicklung über den Zeitraum. Eine Trendaussage ist aus diesen Daten nicht ableitbar.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Neuhemsbachs ist von 825 im Jahr 2015 auf 961 im Jahr 2024 gestiegen – ein Zuwachs von 16,5 Prozent. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Von 2015 bis 2020 stieg die Bevölkerung kontinuierlich von 825 auf 939, fiel 2021 leicht auf 925 und stieg dann bis 2022 auf 961, wo sie seitdem stabil bleibt.

Die Arbeitslosenquote lag im Beobachtungszeitraum zwischen 2,48 Prozent (2018) und 3,99 Prozent (2020) und betrug 2023 mit 3,64 Prozent. Die Gemeinde hat 23 Arbeitslose.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kaiserslautern auf Rang 243 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Rang im Teilindex Dynamik (93) ist deutlich besser als der im Teilindex Stärke (277). Das bedeutet: Der Kreis zeigt in dynamischen Kennzahlen wie Bevölkerungsentwicklung oder Innovation eine bessere Position als in strukturellen Stärken wie Wohlstand oder Arbeitsmarkt.

Neuhemsbach selbst hat keine Hochschulen. Die nächstgelegenen urbanen Zentren sind Kaiserslautern (ca. 18 km südwestlich) als nächster größerer Arbeitsmarkt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6 km liegt Neuhemsbach bei der Angebotsmiete (7,19 Euro) auf Platz 7 von 9, beim Kaufpreis (1.951 Euro) auf Platz 5 von 9 und bei der Bruttomietrendite (4,42 Prozent) auf Platz 6 von 9. Die Nachbarn zeigen ein breites Spektrum: Sippersfeld weist mit 7,56 Prozent die höchste Rendite auf, Breunigweiler mit 9,95 Prozent die höchste – beide mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen.