Enkenbach-Alsenborn

Marktüberblick und Preisniveau

Enkenbach-Alsenborn liegt im Landkreis Kaiserslautern, 15 Kilometer östlich der Stadt Kaiserslautern am nordwestlichen Rand des Pfälzerwaldes. Die Gemeinde, die 1969 aus den zuvor eigenständigen Orten Enkenbach und Alsenborn entstand, ist mit 7.166 Einwohnern (2024) die viertgrößte Ortsgemeinde des Landkreises und Sitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde. Die 30,06 km² große Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 238 Einwohnern je km² auf und ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 9,28 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.207 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,82. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietspiel dar.

Regionale Einordnung des Preisniveaus

Das Preisniveau von Enkenbach-Alsenborn liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 9,28 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 8,65 Euro um rund 7,4 Prozent und den rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro um etwa 14,9 Prozent. Auch der Kaufpreis von 2.207 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreiswert von 1.916 Euro (+15,2 %) und dem Landesmittel von 2.030 Euro (+8,7 %).

Im bundesweiten Vergleich schneidet der Ort anders ab: Die Miete liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (2.409 Euro bundesweit). Der Kaufpreisfaktor von 19,82 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,16, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landesvergleich moderater sind als in vielen anderen Teilen Rheinland-Pfalzs.

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,74 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Dies entspricht dem Muster höherer Kaufpreise bei moderateren Mietrenditen – ein für Wohngemeinden in der Nähe von Universitäts- und Industriestädten typisches Bild.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen, die für Angebotswerte aus Inseraten charakteristisch sind. Die Angebotsmiete stieg von 5,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,78 Euro im Jahr 2026, wobei der Verlauf nicht linear verläuft: Nach einem Anstieg auf 9,23 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 7,01 Euro im Jahr 2020, bevor die Werte ab 2022 wieder stiegen.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar: Von 1.231 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 2.081 Euro, fiel 2020 auf 1.140 Euro zurück und erreichte 2022 mit 2.648 Euro einen vorläufigen Höhepunkt. In den Folgejahren korrigierte er sich auf 1.968 Euro (2024) und liegt 2026 wieder bei 2.284 Euro.

Die jährlichen Schwankungen von mehreren hundert Euro beim Kaufpreis und von über zwei Euro bei der Miete deuten auf ein Angebotsmarkt hin, in dem die Inseratepreise stark von der konkreten Objektzusammensetzung und der Marktlage im jeweiligen Jahr abhängen. Die CAGR-Werte von 7,41 Prozent bei der Miete und 8,04 Prozent beim Kaufpreis über mehrere Jahre gemittelt, zeigen einen strukturellen Aufwärtstrend, der jedoch durch die jährlichen Volatilitäten überlagert wird.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Enkenbach-Alsenborn ist seit 2015 um 2,97 Prozent von 6.959 auf 7.166 gestiegen. Die Entwicklung verläuft dabei nicht gleichmäßig: Nach einem Anstieg bis 2018 (7.086) folgte eine leichte Abnahme bis 2021 (7.064), bevor 2022 mit 7.181 ein neuer Höchststand erreicht wurde. Seit 2023 ist die Zahl mit 7.166 stabil.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 mit 200 den höchsten Wert der verfügbaren Reihe. Im Vergleich zu 91 im Jahr 2022 und 97 im Jahr 2021 ist dies ein deutlicher Anstieg. Der Wert von 51 im Jahr 2018 stellt einen ungewöhnlichen Tiefpunkt dar und weicht deutlich von den Vor- und Nachjahreswerten ab (190 im Jahr 2017, 81 im Jahr 2019). Diese Sprünge können auf methodische Änderungen in der Erfassung oder auf besondere lokale Ereignisse zurückzuführen sein.

Die Gemeinde ist als Masterplan-Kommune und Grundzentrum ausgewiesen, was auf eine überregionale Bedeutung für die versorgende Infrastruktur im Umland hinweist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren und Nachbargemeinden

Der Landkreis Kaiserslautern, dem Enkenbach-Alsenborn angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 243 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders positiv fällt die Dynamik mit Rang 93 aus, während der Arbeitsmarkt mit Rang 308 und die Stärke mit Rang 277 schwächer abschneiden. Die Demografie erreicht mit Rang 66 ein gutes Ergebnis, was auf eine vergleichsweise günstige Bevölkerungsstruktur im Kreis hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Enkenbach-Alsenborn bei der Angebotsmiete (9,28 Euro) im oberen Mittelfeld: Mehlingen (9,32 Euro) und Sembach (9,85 Euro) liegen leicht darüber, während Neuhemsbach (7,19 Euro), Fischbach (7,48 Euro) und Gonbach (6,07 Euro) deutlich niedrigere Mieten ausweisen. Beim Kaufpreis liegt Enkenbach-Alsenborn mit 2.207 Euro ebenfalls im oberen Drittel der Nachbargemeinden – nur Sembach (2.680 Euro) und Münchweiler an der Alsenz (2.211 Euro) liegen höher.

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Gonbach weist mit 5,33 Prozent die höchste Rendite auf, während Sembach (4,41 Prozent) und Neuhemsbach (4,42 Prozent) niedrigere Werte zeigen. Das Muster zeigt: Die teureren Nachbarorte wie Sembach bieten niedrigere Renditen, während günstigere Orte wie Gonbach höhere Renditen ermöglichen.