Gonbach

Marktüberblick

Gonbach ist eine kleine Ortsgemeinde im Donnersbergkreis mit 2,94 km² Fläche und 522 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt im Nordpfälzer Bergland auf 290 m Höhe, östlich der Alsenz, und gehört zur Verbandsgemeinde Winnweiler. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die B 48; die Autobahn A 63 (Anschlussstelle Winnweiler) ist etwa 4 km entfernt. Nach Kaiserslautern sind es rund 17 km. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Immobilienmarkt in Gonbach ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,07 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.367 € je m². Beide Werte liegen unter denen des Donnersbergkreises (Miete: 8,01 €/m², Kaufpreis: 1.884 €/m²), unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt (8,08 €/m² bzw. 2.030 €/m²) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,76 und liegt damit unter dem Kreis- (19,81) und Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 5,33 % liegt knapp unter dem Kreis- (5,49 %) und leicht über dem Landes- (5,25 %) sowie Bundesdurchschnitt (5,10 %). Gonbach befindet sich mit einem Perzentilrang von 63,6 im oberen Drittel der rheinland-pfälzischen Orte bei der Mietrendite.

Preisentwicklung und Rendite

Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutliche Abwärtsbewegung: Der Angebotskaufpreis sank in der Zeitreihe von 1.908 €/m² (2021) auf 1.097 €/m² (2024), was einer jährlichen Veränderungsrate von -16,86 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.367 €/m² liegt über dem Tiefstwert von 2024, was auf eine gewisse Erholung hindeutet. Die Angebotsmiete entwickelte sich dagegen stabil bis leicht steigend: Von 5,78 €/m² (2018) über 4,87 €/m² (2019) und 6,29 €/m² (2022) auf 6,10 €/m² (2026), bei einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 0,68 %.

Die niedrige Mietentwicklung bei gleichzeitig stark fallenden Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 5,33 % über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Dieser Zusammenhang ist markttypisch: Sinkende Kaufpreise bei stabilen Mieten erhöhen die Rendite aus Investorsicht.

Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild: Sippersfeld (2,4 km) weist mit 7,56 % eine deutlich höhere Rendite aus, verbunden mit einem niedrigeren Kaufpreis von 1.309 €/m² bei einer Miete von 8,25 €/m². Breunigweiler (4,8 km) liegt mit 9,95 % Rendite noch darüber, bei nur 1.048 €/m² Kaufpreis. Die höheren Mieten in den Nachbarorten (durchgängig 6,54–8,69 €/m²) bei teils ähnlichen Kaufpreisen führen dort zu teils deutlich unterschiedlichen Renditen. Gonbach liegt mit seiner Miete von 6,07 €/m² im unteren Nachbarrang.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gonbachs ist seit 2015 um 8,75 % gewachsen, von 480 auf 522 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 178 Einwohner je km². Das Wachstum verläuft ungleichmäßig: Nach einem Anstieg auf 510 (2017) folgte ein Rückgang auf 479 (2019), bevor ab 2020 ein kontinuierlicher Aufwärtstrend einsetzte (488 → 517 → 522 → 522).

Der Arbeitsmarkt zeigt eine gegenteilige Entwicklung: Die Arbeitslosenquote stieg von 1,95 % (2015) auf 6,44 % (2023). Damit liegt sie deutlich über dem Niveau von 2015 und entspricht nicht dem Muster der Bevölkerungsentwicklung, die trotz steigender Arbeitslosigkeit weiter wuchs. Dieses Muster geht einher mit Zuzug aus anderen Regionen, während die lokale Erwerbsstruktur sich verschlechtert hat.

Der Donnersbergkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 371 von rund 400 Kreisen (gesamt). Im Teilindex Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Platz 396, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Dieser Wert korrespondiert mit der hohen Arbeitslosenquote in Gonbach. Im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 281) und Wohlstand (Platz 308) schneidet der Kreis etwas besser ab, bleibt aber im unteren Drittel.

Standortfaktoren und Einordnung

Gonbach ist eine kleine ländliche Gemeinde ohne eigene Hochschule und ohne ausgewiesene Bodenrichtwerte. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die B 48 und die A 63 (Anschlussstelle Winnweiler, ca. 4 km). Die Alsenztalbahn (Kaiserslautern–Bingen) verläuft durch die Nachbargemeinde Münchweiler. Die Entfernung nach Kaiserslautern beträgt rund 17 km.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, hoher Arbeitslosigkeit und einem im Prognos-Zukunftsatlas schwach platzierten Kreis deutet auf eine Gemeinde hin, die zwar Zuzug erlebt, aber lokal keine ausreichenden Arbeitsplätze bietet. Die niedrigen Immobilienpreise und die überdurchschnittliche Mietrendite machen Gonbach für Investoren mit langfristiger Ausrichtung interessant, während die Kaufpreise für Eigennutzer attraktiv bleiben. Der Markt ist jedoch durch die ländliche Struktur und die begrenzte Infrastruktur geprägt.