Börrstadt

Marktüberblick

Börrstadt ist eine Ortsgemeinde im Donnersbergkreis mit 941 Einwohnern auf 15,09 Quadratkilometern. Der Ort liegt im Nordpfälzer Bergland in der Börrstadter Senke, direkt nördlich der A 63 zwischen Kaiserslautern und Mainz. Die nächsten Bahnanschlüsse befinden sich in Winnweiler an der Alsenztalbahn; der eigene Bahnhof an der Zellertalbahn wurde 1983 aufgegeben, eine Reaktivierung ist geplant (Wikipedia, 2025). Bis 1992 betrieb die US Army hier ein Munitionsdepot, seit 2014 ist der Windpark Bocksrück in Betrieb.

Mit einer Angebotsmiete von 8,34 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.946 Euro pro Quadratmeter liegt Börrstadt preislich knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, bleibt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Miete liegt rund 7 Prozent unter dem bundesweiten Mittel, der Kaufpreis rund 19 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,45 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,16, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Verhältnis zur Miete hinweist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Mietwerte zeigt eine starke Volatilität: Nach 6,34 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Wert bis 2022 auf 10 Euro, fiel dann auf 6,98 Euro (2024) und erreichte 2025 mit 10,24 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2026 wieder auf 7,50 Euro sank. Die starken Schwankungen in den Angebotswerten sind in kleinen Märkten typisch, wo einzelne hoch- oder niedrigpreisige Inserate die Durchschnittswerte deutlich beeinflussen können. Sie spiegeln nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich stabiler und zeigen einen klaren Aufwärtstrend von 1.172 Euro pro Quadratmeter (2020) auf 2.335 Euro (2024) – ein Anstieg um rund 99 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2025 fiel der Kaufpreis auf 1.609 Euro pro Quadratmeter zurück, was einem Einbruch von rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Dieser Rückgang entspricht dem bundesweiten Trend der jüngeren Jahre, bei dem die Kaufpreise nach der Pandemie-Hochphase korrigiert wurden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt Börrstadt bei den Kaufpreisen mit 1.946 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel. Der deutlichste Unterschied zeigt sich zu Breunigweiler (1.048 Euro) und Sippersfeld (1.309 Euro) auf der einen Seite sowie zu Steinbach am Donnersberg (2.273 Euro) und Münchweiler an der Alsenz (2.211 Euro) auf der anderen Seite. Die Angebotsmiete von 8,34 Euro liegt ebenfalls im oberen Bereich – nur Breunigweiler (8,69 Euro) liegt darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,14 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Breunigweiler weist mit 9,95 Prozent die höchste Rendite aus, was auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis bei vergleichbarer Miete zurückzuführen ist. Steinbach am Donnersberg und Imsbach liegen mit 4,35 bzw. 4,00 Prozent am unteren Ende – hier liegen die Kaufpreise relativ hoch im Verhältnis zur Miete.

Auf Kreisebene liegt Börrstadt mit 8,34 Euro Miete leicht über dem Donnersbergkreis-Durchschnitt von 8,01 Euro, mit 1.946 Euro Kaufpreis knapp darüber (Kreis: 1.884 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,14 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 Prozent, was sich aus dem überdurchschnittlichen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ergibt. Im Landesvergleich liegt Börrstadt bei der Miete leicht über dem rheinland-pfälzischen Mittel (8,08 Euro), bei den Kaufpreisen leicht darunter (Landesdurchschnitt: 2.030 Euro).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Börrstadts entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 stabil mit einem leichten Wachstum von 921 auf 941 Einwohnern (+2,2 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2024 bei 3,9 Prozent und damit unter dem Landes- und wahrscheinlich auch dem Bundesdurchschnitt. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 2,79 Prozent (2018) und 5,57 Prozent (2020). Die aktuelle Quote entspricht dem Niveau vor der Pandemie.

Auf Kreisebene schneidet der Donnersbergkreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit einem Gesamt-Rang von 371 von rund 400 deutschen Kreisen deutlich unterdurchschnittlich ab. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 396) und Dynamik (Rang 375). Stärker ausgeprägt sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 281) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 308). Diese strukturelle Schwäche des Kreises wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt Börrstadts aus, da die Nachfrage nach Immobilien maßgeblich von der wirtschaftlichen Perspektive der Region abhängt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die A 63 verläuft direkt nördlich des Orts und bietet Anbindung an die überregionale Infrastruktur.