Steinbach am Donnersberg

Ort und Demografie

Steinbach am Donnersberg ist eine kleine Ortsgemeinde im Donnersbergkreis mit 747 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 4,43 km². Der Ort liegt im Nordpfälzer Bergland auf 274 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Winnweiler. Die Bevölkerungsdichte beträgt 169 Einwohner je km². Die Einwohnerzahl ist zwischen 2015 (746) und 2024 (747) nahezu stabil geblieben, mit einem kurzen Anstieg auf 783 Einwohner im Jahr 2022, der sich 2023/2024 wieder auf das Ausgangsniveau eingependelt hat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,62 % und damit unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Donnersbergkreis, dem Steinbach angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 371 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen mit Rang 396 beim Arbeitsmarkt und Rang 358 bei der Demografie die größten Schwächen, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 281 relativ besser abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.273 €/m², die Angebotsmiete bei 8,25 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,35 %, der Kaufpreisfaktor 22,97.

Im regionalen Vergleich liegt die Miete von 8,25 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,01 €/m² und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Beim Kaufpreis fällt die Abweichung deutlich stärker aus: 2.273 €/m² liegen 20,6 % über dem Kreisdurchschnitt von 1.884 €/m² und 12,0 % über dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 22,97 übersteigt den Kreisdurchschnitt von 19,81 um 16 %. Die Bruttomietrendite von 4,35 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 % und unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Im Bundesland belegt Steinbach mit einem Rendite-Perzentil von 36,4 % einen Platz im unteren Mittelfeld.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4 km Entfernung liegt Steinbach beim Kaufpreis mit 2.273 €/m² am oberen Ende – nur Dreisen (2.298 €/m²) liegt leicht darüber. Bei der Miete mit 8,25 €/m² gehört der Ort zum oberen Drittel, liegt aber unter Breunigweiler (8,69 €/m²) und Dannenfels (8,63 €/m²). Die Kombination aus relativ hoher Miete und noch höherem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im direkten Umfeld: nur Dreisen (4,23 %) liegt darunter.

Die Zeitreihe zeigt bei beiden Miet- und Kaufpreisen starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,52 €/m² (2021) und 10,75 €/m² (2026), wobei der Wert für 2026 möglicherweise auf veränderten Angebotsstrukturen beruht. Der Kaufpreis stieg von 1.230 €/m² (2023) auf 1.413 €/m² (2024) und sprang dann auf 3.740 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.273 €/m² liegt deutlich unter diesem 2025er Wert der Zeitreihe. Diese Diskrepanz deutet darauf hin, dass die Zeitreihe auf sehr wenigen Transaktionen pro Jahr basiert und einzelne hohe oder niedrige Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR von 44,86 % für den Kaufpreis spiegelt diesen extremen Anstieg wider und ist im regionalen Vergleich außergewöhnlich.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Kaufpreisentwicklung in Steinbach zeigt eine ungewöhnliche Dynamik. Während die Miete zwischen 2018 und 2024 relativ moderat schwankte (6,40 €/m² bis 8,94 €/m²), explodierte der Kaufpreis zwischen 2024 und 2025 auf das 2,65-Fache. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.273 €/m² liegt jedoch wieder deutlich unter dem 2025er Zeitreihenwert von 3.740 €/m², was auf eine Korrektur oder eine andere Datenbasis hindeutet.

Die hohe Mietrendite-Diskrepanz im Vergleich zum Umland lässt sich aus der Kombination von überdurchschnittlichem Kaufpreis und nur leicht überdurchschnittlicher Miete erklären: Die Miete liegt mit dem 1,03-Fachen des Kreisdurchschnitts nur marginal darüber, der Kaufpreis mit dem 1,21-Fachen deutlich. Dies führt zu einer Rendite, die 20,8 % unter dem Kreisdurchschnitt liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil (0,13 % Wachstum über den gesamten Zeitraum), was auf einen ausgeglichenen Zuzug- und Fortzugsausgleich hindeutet. Die Arbeitslosenquote von 3,62 % (2023) liegt unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation, auch wenn der Donnersbergkreis im Prognos-Zukunftsatlas beim Arbeitsmarkt-Index nur auf Platz 396 von 400 Kreisen liegt.