Winnweiler

Marktüberblick

Winnweiler liegt im Donnersbergkreis in der Nordpfalz und ist Verwaltungssitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde. Mit rund 4.944 Einwohnern ist die Gemeinde die viertgrößte im Kreis und gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Die Gemeinde erstreckt sich über 21,8 km² im Nordpfälzer Bergland und wird von der Alsenz durchflossen. Die A 63 verläuft durch das Kreisgebiet, mit einer Ausfahrt direkt in Winnweiler.

Der Immobilienmarkt zeigt eine deutliche Zweiteilung: Die Angebotsmiete liegt mit 8,17 €/m² knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 1.629 €/m² unter dem Kreiswert von 1.884 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m² liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,02 %, die deutlich über dem Kreiswert von 5,49 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,61 Jahre und liegt damit unter dem Kreiswert von 19,81 und dem Landeswert von 21,16. Die hohe Rendite bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen kennzeichnet Winnweiler als einen der renditestärksten Orte im Bundesland – er liegt im 76. Perzentil der 2.300 untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 6,57 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 9,15 €/m², was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 3,30 % entspricht. Im Jahr 2025 und 2026 korrigierte sich der Wert leicht auf 8,90 bzw. 8,52 €/m² zurück.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach einem stabilen Niveau um 1.100 €/m² in den Jahren 2018 und 2019 folgte 2020 ein starker Einbruch auf 558 €/m², gefolgt von einem Anstieg auf 649 €/m² im Jahr 2021. Im Jahr 2022 sprang der Wert auf 2.323 €/m² – ein Anstieg, der auf einzelne hohe Transaktionen oder eine veränderte Datenbasis hindeuten könnte. Ab 2023 stabilisierte sich der Preis bei rund 1.210 €/m² und stieg bis 2024 auf 1.659 €/m². Der durchschnittliche jährliche Anstieg über die gesamte Reihe beträgt 5,71 %. Die extreme Schwankung zwischen 2020 und 2022 zeigt, dass der Markt in Winnweiler anfällig für Verzerrungen durch Einzeltransaktionen ist.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatilen Kaufpreisen führt zu einer dynamischen Renditeentwicklung: Während die Mieten kontinuierlich stiegen, schwankten die Kaufpreise stark, was die Bruttomietrendite in verschiedenen Jahren unterschiedlich ausfallen lässt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Winnweiler ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,17 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,01 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m², aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 1.629 €/m² liegt hingegen unter allen drei Vergleichswerten.

Unter den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,7 km zeigt sich eine deutliche Bandbreite: Die Mieten reichen von 6,07 €/m² in Gonbach bis 8,68 €/m² in Lohnsfeld. Winnweiler liegt mit 8,17 €/m² im oberen Bereich der Nachbargemeinden. Bei den Kaufpreisen ist die Spanne noch größer – von 1.179 €/m² in Schweisweiler bis 2.211 €/m² in Münchweiler an der Alsenz. Winnweiler liegt mit 1.629 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite variiert zwischen 4,00 % in Imsbach und 7,02 % in Lohnsfeld. Mit 6,02 % liegt Winnweiler im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Die hohe Rendite in Winnweiler resultiert aus dem relativ niedrigen Kaufpreis im Vergleich zu den Mieten – ein Muster, das auch in Schweisweiler (6,37 %) und Lohnsfeld (7,02 %) zu beobachten ist, wo die Kaufpreise ebenfalls unter dem Ortsdurchschnitt liegen.

Im Vergleich zum Kreis Donnersbergkreis weist Winnweiler niedrigere Kaufpreise und höhere Mieten auf, was auf eine stärkere Nachfragedynamik im Mietsegment hindeutet. Der Ort profitiert von seiner Funktion als Grundzentrum und Verwaltungssitz.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Winnweiler wuchs von 4.755 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.944 im Jahr 2024, was einem Anstieg von knapp 4 % entspricht. Damit liegt die Entwicklung über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Rheinland-Pfalz. Die Bevölkerungsdichte beträgt 227 Einwohner pro km² und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 116 Einwohnern pro km².

Der Donnersbergkreis, dem Winnweiler angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 371 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 396) und Demografie (Rang 358). Relativ besser fällt der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 281 aus – hier profitiert der Kreis von Unternehmen wie Mobotix in Winnweiler, BorgWarner in Kirchheimbolanden und Adient in Rockenhausen. Die Bewertung Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 308 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist jedoch als Grundzentrum ausgewiesen, was eine versorgungsorientierte Infrastruktur für die umliegenden Gemeinden der Verbandsgemeinde sicherstellt. Die A 63, die durch das Kreisgebiet verläuft und in Winnweiler eine Ausfahrt hat, bietet eine Anbindung an die Autobahnachse Mainz–Kaiserslautern.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, Grundzentrum-Funktion und der Anbindung an die A 63 schafft eine stabile Nachfragebasis für den Immobilienmarkt, die sich in den steigenden Mieten und der überdurchschnittlichen Rendite widerspiegelt.