Nußbach

Marktüberblick

Nußbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel im Nordpfälzer Bergland mit 548 Einwohnern (Stand 2024) und einer Fläche von 8,11 km². Sie gehört der Verbandsgemeinde Lauterecken-Wolfstein an und liegt am gleichnamigen Nußbach. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1309.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 6,29 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.662 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 1.463 Euro. Diese Diskrepanz – niedrige Miete bei relativ hohem Kaufpreis – führt zu einer Bruttomietrendite von 4,54 %, die unter dem Kreiswert von 6,63 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 22,01 liegt über dem Kreiswert von 17,68 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Angebotskaufpreis das 22-fache der jährlichen Angebotskaltmiete beträgt. Da es sich bei allen vorliegenden Werten um Inserate-Angebote handelt und nicht um tatsächliche Transaktions- oder Vergleichsmieten, liegen die Werte systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung, die sich vom typischen stetigen Anstieg der letzten Jahre unterscheidet.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 4,75 Euro je Quadratmeter (2020) auf 7,50 Euro (2022), fiel dann auf 6,00 Euro (2025). Der CAGR von 4,78 % über den gesamten Zeitraum ist positiv, wird aber durch den Rückgang zwischen 2022 und 2025 getrübt. Der aktuelle Marktwert von 6,29 Euro liegt zwischen dem 2022-Höchstwert und dem 2025-Tiefwert.

Der Kaufpreis zeigt noch größere Schwankungen: Von 1.828 Euro (2022) fiel er 2023 auf 1.340 Euro, stieg 2024 auf 1.897 Euro und erreicht 2026 einen Wert von 2.768 Euro. Der CAGR von 10,93 % über den Zeitraum ist sehr hoch, wird aber maßgeblich vom niedrigen 2023-Wert und dem hohen 2026-Wert beeinflusst. Der aktuelle Marktwert von 1.662 Euro liegt unter dem 2024-Wert und deutlich unter dem 2026-Wert.

Die starke Volatilität bei einer Gemeinde dieser Größe spricht für einen dünnen Markt, in dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der Anstieg bis 2022 entspricht dem bundesweiten Trend vor der Zinswende, der Rückgang 2023 spiegelt die Marktberuhigung wider.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kusel schneidet Nußbach bei der Miete schlechter ab (6,29 vs. 7,03 Euro), beim Kaufpreis aber besser (1.662 vs. 1.463 Euro). Die Bruttomietrendite liegt mit 4,54 % deutlich unter dem Kreiswert von 6,63 %. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Nußbach mit 42,45 % einen mittleren Platz – besser als die Hälfte der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 6,29 Euro liegt über der von Reipoltskirchen (5,86 Euro) und Hefersweiler (6,18 Euro), aber unter der von Rathskirchen (7,95 Euro) und Teschenmoschel (6,80 Euro). Beim Kaufpreis liegt Nußbach mit 1.662 Euro über Reipoltskirchen (1.129 Euro) und Hefersweiler (877 Euro), aber unter Teschenmoschel (1.968 Euro) und Seelen (2.350 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,54 % liegt über denen von Teschenmoschel (4,15 %) und Seelen (3,47 %), aber unter allen anderen Nachbarorten. Das Muster zeigt: Nußbach hat einen relativ hohen Kaufpreis bei moderater Miete, was die Rendite drückt. Im Gegensatz dazu bietet Hefersweiler mit nur 877 Euro Kaufpreis und 6,18 Euro Miete eine Rendite von 8,46 % – den höchsten Wert unter den Nachbarn.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Nußbachs ist seit 2015 rückläufig: Von 571 Einwohnern (2015) auf 548 (2024), ein Verlust von 4,03 %. In der Zwischenzeit gab es leichte Erholungsphasen (2020: 563, 2022: 553), aber der Gesamttrend ist klar abwärts. Die Bevölkerungsdichte beträgt 68 Einwohner je Quadratkilometer – sehr niedrig für deutsche Verhältnisse.

Die Arbeitslosenquote stieg von 4,36 % (2015) auf 5,26 % (2023), mit einem Höhepunkt von 6,44 % (2021). Aktuell liegen 18 Personen als arbeitslos gemeldet vor. Der Anstieg während der Pandemie (2020–2021) und die anschließende leichte Erholung spiegeln das bundesweite Muster wider, bleibt aber auf einem höheren Niveau als vor der Pandemie.

Schrumpfung und steigende Arbeitslosigkeit gehen in kleinen ländlichen Gemeinden typischerweise mit einer gedämpften Nachfrage nach Wohnraum einher. Dieser Zusammenhang ist aus der Datenlage ablesbar, lässt sich aber für Nußbach nicht isoliert von der schwachen wirtschaftlichen Position des Landkreises Kusel betrachten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kusel belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen der letzten Plätze: Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 375), gefolgt vom Arbeitsmarkt (Rang 362). Auch der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 330) liegt im unteren Drittel. Positiv fällt der Demografie-Index mit Rang 139 aus – was vermutlich die geringe Bevölkerungsdichte und den niedrigen Alterungsdruck widerspiegelt.

Die Dynamik liegt mit Rang 330 ebenfalls im unteren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Alte Welt Museum ist das bekannteste Kulturangebot des Ortes. Das Ultraleichtfluggelände Roßberg liegt etwa 1,5 km nordwestlich der Ortsmitte.

Die Kombination aus schwacher wirtschaftlicher Position im Kreisvergleich, Bevölkerungsrückgang und fehlenden strukturellen Aufwertungsfaktoren wie Hochschulen oder großen Arbeitgebern entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden in strukturschwachen Regionen.