Dielkirchen

Marktüberblick: Hohes Kaufpreisniveau bei niedrigem Mietniveau

Dielkirchen ist eine Ortsgemeinde im Donnersbergkreis in Rheinland-Pfalz mit 447 Einwohnern auf einer Fläche von 8,1 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Nordpfälzer Land und liegt im Alsenztal des Nordpfälzer Berglands direkt an der Bundesstraße 48, etwa in der Mitte zwischen Kaiserslautern und Bad Kreuznach. Sie entstand 1969 durch die Vereinigung der bis dahin eigenständigen Gemeinden Dielkirchen und Steingruben und umfasst neben den beiden Ortschaften die Weiler Hanauerhof, Hoferhof und Giebelsbacher Hof.

Das Immobilienangebot zeigt ein auffälliges Gefälle: Die Angebotsmiete liegt mit 7,16 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,01 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.000 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreiswert von 1.884 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,28 und entspricht damit exakt dem Bundesdurchschnitt, liegt aber deutlich über dem Kreiswert von 19,81.

Die Bruttomietrendite von 4,3 % liegt unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreis (5,49 %), dem Bundesland (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 35 % im Bundesland liegt Dielkirchen von unten gezählt im unteren Drittel aller 2.300 erfassten Orte. Das bedeutet, dass die Rendite in Dielkirchen schlechter ist als in etwa 65 % der Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung: Starker Anstieg, Reihe geschätzt

Der Kaufpreis in Dielkirchen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die vorliegende Zeitreihe zeigt Werte von 1.300 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 bis 1.800 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 8,48 Prozent. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte nicht auf abgeschlossenen Transaktionen, sondern auf modellierten Schätzwerten basieren.

Die Mietzeitreihe ist nicht geschätzt und umfasst nur den Wert für 2026 mit 7,55 Euro je Quadratmeter.

Der Kaufpreisfaktor von 23,28 ergibt sich aus der Relation von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 23,28 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,28-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt über dem des Donnersbergkreises (19,81) und des Bundeslands Rheinland-Pfalz (21,16), was den relativen Kaufpreisdruck im Vergleich zu den Mieten unterstreicht.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittlicher Kaufpreis, unterdurchschnittliche Miete

Im regionalen Vergleich zeigt Dielkirchen ein ungewöhnliches Muster: Der Kaufpreis liegt mit 2.000 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der acht untersuchten Nachbarorte, während die Miete mit 7,16 Euro im unteren Drittel liegt. Das führt zu einer der niedrigsten Renditen in der Nachbarschaft.

Von den Nachbarorten weist nur Würzweiler (2.395 Euro) mit einem höheren Kaufpreis auf, bei gleichzeitig höherer Miete (7,50 Euro) und einer noch niedrigeren Rendite von 3,76 Prozent. Ransweiler liegt mit 2.291 Euro ebenfalls über Dielkirchen, hat aber mit 7,79 Euro eine höhere Miete und eine Rendite von 4,08 Prozent. Die übrigen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 808 Euro (Gerbach) und 1.758 Euro (Katzenbach) deutlich unter Dielkirchen.

Im Kreis Donnersbergkreis liegt Dielkirchen bei der Miete unter dem Durchschnitt von 8,01 Euro, bei der Rendite jedoch deutlich darunter (4,3 % gegenüber 5,49 %). Der Kaufpreis liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich liegt die Miete unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis knapp darunter bei 2.030 Euro.

Diese Konstellation – hoher Kaufpreis bei niedrigem Mietniveau – ist in der Region nicht typisch. Die meisten Nachbarorte weisen entweder niedrigere Kaufpreise bei ähnlichen Mieten auf (höhere Rendite) oder höhere Mieten bei niedrigeren Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsrang, demografischer Druck

Die Bevölkerungsentwicklung in Dielkirchen war volatil: Von 453 Einwohnern im Jahr 2020 stieg die Zahl auf 468 im Jahr 2022, fiel dann aber auf 447 im Jahr 2023 und blieb dort stabil. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 1,32 Prozent unter dem Ausgangswert.

Die Arbeitslosenquote stieg von 3,72 Prozent im Jahr 2018 auf 6,80 Prozent im Jahr 2022 und ist 2023 auf 5,83 Prozent gesunken. Der Anstieg während der Pandemie und die anschließende Erholung entspricht dem bundesweiten Muster, liegt aber auf einem absoluten Niveau, das über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Der Donnersbergkreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, rangiert mit Platz 371 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking am unteren Ende. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt auf Platz 396, gefolgt von Demografie auf Platz 358. Besser abschneiden Wettbewerb und Innovation (Platz 281) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 308). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit und einem Standort, der im Zukunftsatlas am unteren Ende rangiert, bildet den strukturellen Hintergrund des lokalen Immobilienmarkts. Der überproportionale Kaufpreis im Vergleich zum Mietniveau und zur Nachbarschaft lässt sich durch diese strukturellen Faktoren nicht direkt erklären.