Brühl
Brühl (PLZ 68782) liegt im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 14.238 Einwohner auf 10,2 km², das entspricht 1.397 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,82 € pro m², der Kaufpreis bei 4.003 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,54 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,2 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Brühl über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,15 € auf 11,97 € pro m², im Mittel 4,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Neckar-Kreis Rang 22 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 52, Stärkerang 18). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schwetzingen, Ketsch und Plankstadt an.
Immobilienpreise in Brühl im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Brühl (Baden)
Brühl im Rhein-Neckar-Kreis ist eine 10,19 km² große Gemeinde mit 14.238 Einwohnern, die direkt an Mannheim grenzt und als Vorort der Großstadt fungiert. Der Immobilienmarkt weist überdurchschnittliche Preise auf: 11,82 €/m² Angebotsmiete und 4.003 €/m² Angebotskaufpreis, deutlich über den Kreis- und Landesdurchschnitten. Der Kaufpreisfaktor von 28,23 und die niedrige Bruttomietrendite von 3,54 % spiegeln die hohe Nachfrage und die attraktive Lage wider. Die Mieten sind seit 2018 kontinuierlich gestiegen (CAGR 4,92 %), die Kaufpreise zeigten stärkere Volatilität mit einem Peak 2021 und einem erneuten Anstieg 2026. Im regionalen Vergleich liegt Brühl bei den Mieten im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Der Rhein-Neckar-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 22, mit besonderer Stärke bei Wettbewerb & Innovation (Rang 18). Die Bevölkerung ist stabil mit leichtem Wachstum (+2,13 % seit 2015).
Der Ort
Brühl ist eine 10,19 km² große Gemeinde im Rhein-Neckar-Kreis im Nordwesten Baden-Württembers. Mit 14.238 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.397 Einwohnern je km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Brühl und Rohrhof und liegt direkt an der Grenze zu Rheinland-Pfalz am Rhein. Sie grenzt im Norden an Mannheim, im Osten an Schwetzingen und im Süden an Ketsch. Heidelberg liegt etwa zehn Kilometer östlich, Speyer und Ludwigshafen jeweils elf Kilometer entfernt. Brühl ist Teil der Metropolregion Rhein-Neckar, eines Ballungsraums mit über zwei Millionen Einwohnern.
Die Gemeinde entwickelte sich von einem ehemaligen Bauern- und Fischerdorf zu einem Vorort Mannheims, in dessen Innenstadt ein Großteil der Erwerbstätigen beschäftigt ist.
Marktüberblick
Der Brühler Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,82 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.003 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen signifikant über den Durchschnitten des Rhein-Neckar-Kreises (Miete: 11,23 €/m², Kauf: 3.123 €/m²) und des Landes Baden-Württemberg (Miete: 11,08 €/m², Kauf: 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein noch stärkeres Bild: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m² Miete und 2.409 €/m² Kaufpreis.
Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,23, was deutlich über dem Kreis- (23,07) und Landesdurchschnitt (23,49) sowie dem deutschen Durchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 3,54 % ist im Landesvergleich sehr niedrig und liegt im unteren Perzentil (8,35. Perzentil von 1.102 Orten in Baden-Württemberg). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind – ein typisches Merkmal nachgefragter Wohnlagen mit hohen Preisniveaus.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Brühl haben seit 2018 ein kontinuierliches Wachstum verzeichnet. Von 8,15 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,16 €/m² im Jahr 2025, bevor sie 2026 leicht auf 11,97 €/m² zurückgingen. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 4,92 %. Die Kaufpreise zeigten eine stärkere Volatilität: Von 2.438 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.293 €/m², fielen dann 2022 auf 3.363 €/m², erholten sich leicht und stiegen 2026 erneut stark auf 4.622 €/m². Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 8,32 %.
Die Entwicklung der Kaufpreise folgt einem typischen Muster der jüngeren Vergangenheit: starker Anstieg während der Niedrigzinsphase bis 2021, eine Korrekturphase 2022–2023 und eine erneute Aufwärtsbewegung ab 2024. Die Mieten verlaufen dagegen gleichmäßiger ohne starke Ausschläge.
Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Brühl bei den Mieten im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Schwetzingen (3,1 km entfernt) weist mit 13,16 €/m² die höchste Angebotsmiete auf, gefolgt von Eppelheim (13,71 €/m², 7 km entfernt). Ketsch (3,2 km) liegt mit 12,04 €/m² knapp über Brühl. Bei den Kaufpreisen liegt Brühl mit 4.003 €/m² über den meisten Nachbarn; nur Plankstadt (3.704 €/m²) und Schwetzingen (3.697 €/m²) liegen nah daran, während Altrip (2.716 €/m²) und Otterstadt (3.127 €/m²) deutlich darunter liegen.
Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,91 % (Otterstadt) und 4,89 % (Altrip). Brühl liegt mit 3,54 % am unteren Ende, was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung von Brühl ist seit 2015 stabil mit leichtem Wachstum: Von 13.941 Einwohnern im Jahr 2015 auf 14.238 im Jahr 2024 entspricht das einer Zunahme von 2,13 %. Die Zahl der Arbeitslosen ist von 316 im Jahr 2015 auf 277 im Jahr 2023 zurückgegangen.
Der Rhein-Neckar-Kreis, zu dem Brühl gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 22 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei Wettbewerb und Innovation mit Rang 18 sowie beim Arbeitsmarkt mit Rang 24 ab. Bei der Demografie (Rang 282) und der Dynamik (Rang 52) liegt der Kreis etwas schwächer. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Brühl.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Nähe zu Mannheim, Heidelberg und dem gesamten Rhein-Neckar-Raum bietet jedoch Zugang zu mehreren Hochschulstandorten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Brühl entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Brühl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,15 €/m² |
| 2019 | 8,72 €/m² |
| 2020 | 9,59 €/m² |
| 2021 | 10,03 €/m² |
| 2022 | 10,89 €/m² |
| 2023 | 10,32 €/m² |
| 2024 | 11,37 €/m² |
| 2025 | 12,16 €/m² |
| 2026 | 11,97 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Brühl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.438 €/m² |
| 2019 | 3.090 €/m² |
| 2020 | 3.437 €/m² |
| 2021 | 4.293 €/m² |
| 2022 | 3.363 €/m² |
| 2023 | 3.428 €/m² |
| 2024 | 3.504 €/m² |
| 2025 | 3.366 €/m² |
| 2026 | 4.622 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Brühl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,01 % |
| 2019 | 3,39 % |
| 2020 | 3,35 % |
| 2021 | 2,80 % |
| 2022 | 3,89 % |
| 2023 | 3,61 % |
| 2024 | 3,89 % |
| 2025 | 4,33 % |
| 2026 | 3,11 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Brühl
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.941 Einwohner |
| 2016 | 14.114 Einwohner |
| 2017 | 14.264 Einwohner |
| 2018 | 14.288 Einwohner |
| 2019 | 14.321 Einwohner |
| 2020 | 14.244 Einwohner |
| 2021 | 14.189 Einwohner |
| 2022 | 14.242 Einwohner |
| 2023 | 14.238 Einwohner |
| 2024 | 14.238 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Brühl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,64 % |
| 2016 | 3,28 % |
| 2017 | 2,82 % |
| 2018 | 2,87 % |
| 2019 | 2,57 % |
| 2020 | 3,41 % |
| 2021 | 3,53 % |
| 2022 | 3,21 % |
| 2023 | 3,40 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 22,00 Rang |
| Dynamik | 52,00 Rang |
| Stärke | 18,00 Rang |
| Demografie | 282 Rang |
| Arbeitsmarkt | 24,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 15,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 64,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Brühl liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Brühl im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Brühl ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Brühl ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Brühl
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eppelheim | 13,71 €/m² |
| Schwetzingen | 13,16 €/m² |
| Plankstadt | 12,54 €/m² |
| Edingen-Neckarhausen | 12,29 €/m² |
| Ketsch | 12,04 €/m² |
| Oftersheim | 11,93 €/m² |
| Brühl | 11,82 €/m² |
| Altrip | 11,06 €/m² |
| Otterstadt | 10,18 €/m² |
| Waldsee | 10,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Brühl ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Brühl
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Altrip | 4,89 % |
| Eppelheim | 4,85 % |
| Ketsch | 4,73 % |
| Schwetzingen | 4,27 % |
| Oftersheim | 4,27 % |
| Plankstadt | 4,06 % |
| Waldsee | 4,06 % |
| Edingen-Neckarhausen | 3,94 % |
| Otterstadt | 3,91 % |
| Brühl | 3,54 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schwetzingen, Stadt | 3,1 km | 68723 | 13,16 € | 3.697 € | 4,27 % |
| Ketsch | 3,2 km | 68775 | 12,04 € | 3.058 € | 4,73 % |
| Plankstadt | 4,3 km | 68723 | 12,54 € | 3.704 € | 4,06 % |
| Oftersheim | 4,8 km | 68723 | 11,93 € | 3.349 € | 4,27 % |
| Altrip | 4,9 km | 67122 | 11,06 € | 2.716 € | 4,89 % |
| Otterstadt | 6,6 km | 67166 | 10,18 € | 3.127 € | 3,91 % |
| Waldsee | 6,7 km | 67165 | 10,04 € | 2.967 € | 4,06 % |
| Eppelheim, Stadt | 7,0 km | 69214 | 13,71 € | 3.393 € | 4,85 % |
| Edingen-Neckarhausen | 8,1 km | 68535 | 12,29 € | 3.748 € | 3,94 % |
Wo liegt Brühl?
Lage
Brühl auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Brühl
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,82 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.003 € |
| Bruttomietrendite | 3,54 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,2 |
| Einwohner | 14.238 |
| Einwohner je km² | 1.397 |
| Fläche (km²) | 10,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #22 |
| Prognos Dynamikrang | #52 |
| Prognos Stärkerang | #18 |
| Koordinaten | 49,3952, 8,5343 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Brühl
Was kostet eine Wohnung in Brühl?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 11,82 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 4.003 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (Miete: 11,23 €/m², Kaufpreis: 3.123 €/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Im Bundesland liegt Brühl mit einem Perzentilrang von 8,35 in den oberen 9 Prozent der Orte.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Brühl entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten von 8,15 auf 11,97 Euro pro Quadratmeter gestiegen (durchschnittlich rund 4,92 % pro Jahr). Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Von 2.438 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 4.622 Euro pro Quadratmeter (durchschnittlich rund 8,32 % pro Jahr). Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Brühl?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,54 Prozent. Das ist deutlich unter dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (4,40 %) und auch unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,23 und damit über dem Kreis- (23,07) und Landesdurchschnitt (23,49).
Wie hat sich die Bevölkerung in Brühl entwickelt?
Brühl hat aktuell 14.238 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.397 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,13 Prozent gewachsen (von 13.941 auf 14.238). Die Bevölkerung schwankte in den letzten Jahren leicht, mit einem Höchststand 2019 bei 14.321 Einwohnern.
Wie ist Brühl im Prognos-Zukunftsatlas bewertet?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Neckar-Kreis, zu dem Brühl gehört, den 22. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 15) und im Index Arbeitsmarkt (Rang 24) ab. Der Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Brühl allein.
Woher stammen die Daten zu Brühl?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Brühl sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Brühl führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Neckar-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heiligkreuzsteinach | 69253 | 9,04 € | 1.677 € | 6,47 % |
| Schönau, Stadt | 69250 | 10,40 € | 2.116 € | 5,90 % |
| Neidenstein | 74933 | 9,73 € | 2.122 € | 5,50 % |
| Reichartshausen | 74934 | 8,67 € | 1.901 € | 5,47 % |
| Schönbrunn | 69436 | 8,23 € | 1.881 € | 5,25 % |
| Neckargemünd, Stadt | 69151 | 12,70 € | 3.031 € | 5,03 % |
| Eppelheim, Stadt | 69214 | 13,71 € | 3.393 € | 4,85 % |
| Bammental | 69245 | 11,29 € | 2.804 € | 4,83 % |