Weissach

Marktüberblick

Weissach ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Böblingen, rund 18 Kilometer von Stuttgart entfernt. Mit 7.709 Einwohnern auf 22,19 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 347 Einwohnern je km². Die Gemeinde gehört zur Region Stuttgart und zur Randzone der europäischen Metropolregion. Seit 1961 ist die Porsche Engineering Group GmbH in Weissach angesiedelt, was den Ort strukturell von einer reinen Wohngemeinde zu einer Mischung aus Industrie- und Schlafgemeinde geprägt hat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,11 Prozent und damit auf einem extrem niedrigen Niveau. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um knapp drei Prozent, von 7.490 auf 7.709 Einwohner.

Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungswachstum und der Präsenz eines internationalen Technologieunternehmens zeichnet Weissach als stabilen, nachfragegestützten Wohnstandort aus. Der Ort profitiert von der Nähe zu Stuttgart, ohne dessen Preise vollständig zu teilen.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.339 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,94 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,94.

Im Vergleich zum Landkreis Böblingen liegt der Kaufpreis von Weissach mit 4.339 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 4.144 Euro, die Miete von 13,94 Euro knapp darüber (Kreis: 13,80 Euro). Gegenüber Baden-Württemberg insgesamt zeigt sich ein deutlicherer Abstand: Der Kaufpreis liegt 38 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, die Miete 26 Prozent über 11,08 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,86 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und auch unter dem Kreiswert von 4,03 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,94 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreiswert von 25,15.

Die zeitliche Entwicklung zeigt unterschiedliche Dynamiken: Die Miete stieg von 10,99 Euro im Jahr 2018 auf 13,94 Euro im aktuellen Jahr, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 4,68 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verzeichnete dagegen einen leichten negativen Jahresdurchschnittswert von minus 0,20 Prozent. Die Kaufpreis-Zeitreihe selbst ist jedoch stark volatil: Nach einem Anstieg von 3.595 Euro (2018) auf 5.181 Euro (2020) folgte ein Rückgang auf 3.475 Euro (2024), bevor der Wert 2025 wieder auf 4.981 Euro anstieg und 2026 auf 3.538 Euro fiel. Diese starken Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von einzelnen Transaktionen oder Angebotsänderungen geprägt ist und keine stabile Preisentwicklung zeigt.

Regionale Einordnung

Weissach liegt im oberen Drittel der Nachbarorte im Mietpreis: Mit 13,94 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter Eberdingen (14,30 Euro) und Rutesheim (14,74 Euro), jedoch über allen anderen Nachbarorten: Mönsheim (12,66 Euro), Heimsheim (12,75 Euro), Friolzheim (12,68 Euro), Wiernsheim (11,71 Euro), Wimsheim (12,04 Euro) und Hemmingen (13,66 Euro). Im Kaufpreis liegt Weissach mit 4.339 Euro über allen acht Nachbarorten – der nächstgelegene Nachbar Rutesheim liegt bei 4.035 Euro, Eberdingen bei 3.491 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,86 Prozent liegt unter den meisten Nachbarorten. Wiernsheim mit 3,56 Prozent liegt noch darunter, alle anderen liegen darüber (Rutesheim 4,38 %, Eberdingen 4,92 %). Die niedrige Rendite in Weissach ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises: Der Kaufpreisfaktor von 25,94 liegt stärker über dem Mittel als die Miete, was die Rendite unter den Nachbarwert drückt.

Weissach folgt damit dem Muster des Landkreises Böblingen insgesamt, der über dem Landesdurchschnitt liegt, zeigt aber eine stärkere Ausprägung: Der Kaufpreis liegt stärker über dem Mittel als die Miete, was die Rendite unter den Nachbarwert drückt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Böblingen, zu dem Weissach gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 5. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders herausragend sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation mit Rang 4 sowie Wohlstand und soziale Lage mit Rang 33. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 6, die Demografie auf Platz 137. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 230 im mittleren Bereich.

Diese Werte gelten für den Kreis Böblingen als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Weissach. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die strukturelle Stärke der Region, zu der Weissach als nördlichste Gemeinde im Landkreis gehört. Die Kombination aus hoher wirtschaftlicher Stärke und gutem Arbeitsmarkt unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zur Metropolregion Stuttgart mit ihren zahlreichen Bildungseinrichtungen bleibt ein überregionaler Faktor, der nicht direkt am Ort wirkt.