Heimsheim, Stadt

Marktüberblick: Umlandlage treibt Preise über Landesdurchschnitt

Heimsheim liegt im Enzkreis, etwa 15 Kilometer südöstlich von Pforzheim und gut 20 Kilometer westlich von Stuttgart. Die 14,3 km² große Stadt mit 5.608 Einwohnern gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart und ist durch die Anschlussstelle 46 der A8 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die L 1180 verbindet Heimsheim direkt über Rutesheim und Leonberg mit der Landeshauptstadt. Diese Lage im Umland zweier Mittelzentren prägt den lokalen Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete liegt mit 12,75 Euro je Quadratmeter deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.538 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landeswert von 3.140 Euro und den Bundeswert von 2.409 Euro ebenfalls spürbar. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt knapp unter dem Landesmittel von 4,36 Prozent, was den hohen Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten geschuldet ist. Der Kaufpreisfaktor von 23,12 liegt leicht unter dem Landeswert von 23,49 und dem Kreiswert von 23,69 – ein Hinweis darauf, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Enzkreis vergleichsweise gut sind.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Mietsteigerungen

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt keine gleichmäßige Steigerung, sondern deutliche Schwankungen. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt für die Miete 2,48 Prozent und für die Kaufpreise 2,60 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Innerhalb dieser Entwicklungstrends liegen jedoch starke jahresweise Ausschläge. Der Kaufpreis erreichte 2019 mit 3.896 Euro je Quadratmeter einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2021 auf 3.536 Euro, stieg 2022 wieder auf 3.823 Euro und brach 2023 auf 2.927 Euro ein – ein Rückgang von über 23 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. 2024 und 2025 erholte sich der Markt leicht auf 3.105 bzw. 3.003 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.538 Euro liegt damit deutlich über dem Zeitreihenwert für 2025, was auf eine jüngste Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Miete verlief vergleichsweise stabiler, mit einem Tiefpunkt 2018 (10,09 Euro) und einem leichten Einbruch 2020, gefolgt von einem kontinuierlichen Anstieg bis 2023 auf 12,88 Euro, einem leichten Rückgang 2024 auf 12,43 Euro und einem neuen Höchstwert 2025 (12,74 Euro). Der aktuelle Wert von 12,75 Euro liegt knapp darüber.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatilen Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite im Zeitverlauf schwankt. Der aktuelle Wert von 4,33 Prozent liegt im historischen Kontext im mittleren Bereich.

Regionale Einordnung: Oberes Mittelfeld im Nachbarnetz

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,6 Kilometern positioniert sich Heimsheim im oberen Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 12,75 Euro je Quadratmeter liegt über der von Friolzheim (12,68 Euro), Mönsheim (12,66 Euro) und Wimsheim (12,04 Euro), aber unter der von Weil der Stadt (13,13 Euro), Weissach (13,94 Euro) und Rutesheim (14,74 Euro). Beim Kaufpreis von 3.538 Euro liegt Heimsheim über Wimsheim (3.020 Euro), Friolzheim (3.438 Euro) und Mönsheim (3.423 Euro), aber unter Tiefenbronn (3.936 Euro), Rutesheim (4.035 Euro) und Weissach (4.339 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie übertrifft Tiefenbronn (3,83 Prozent), Neuhausen (3,88 Prozent) und Weissach (3,86 Prozent), liegt aber unter Friolzheim (4,43 Prozent), Mönsheim (4,44 Prozent), Wimsheim (4,79 Prozent) und Weil der Stadt (4,71 Prozent). Rutesheim liegt mit 4,38 Prozent knapp darüber.

Heimsheim folgt damit dem regionalen Muster: Die Mieten und Kaufpreise liegen insgesamt über dem Enzkreis-Durchschnitt (11,11 Euro bzw. 3.152 Euro), was die attraktive Lage im Umland von Pforzheim und Stuttgart widerspiegelt. Die Renditen sind jedoch durch die hohen Kaufpreise gedrückt und liegen unter dem Landesmittel.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und gute Infrastruktur

Die Bevölkerung Heimsheims wuchs von 5.061 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.608 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 10,8 Prozent entspricht. Besonders dynamisch war der Zuzug in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 5.130 auf 5.553 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 5.608. Die Bevölkerungsdichte von 392 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe vergleichsweise hoch.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 Prozent (65 Promille) und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 5,2 und 7,2 Prozent. Damit liegt sie im unteren bis mittleren Bereich und entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Umland von Mittelzentren.

Der Enzkreis, dem Heimsheim angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 65 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Indikator Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 22 ab, gefolgt vom Wettbewerb und Innovation mit Rang 54. Schwächer positioniert ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 150) und bei der Dynamik (Rang 328). Der Demografie-Indizes liegt mit Rang 195 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Enzkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Heimsheim.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Bevölkerungswachstum und gute Verkehrsanbindung an A8 und Stuttgart gehen mit der nachfragestarken Lage einher.