Welzheim, Stadt

Marktüberblick: Preise auf Landesdurchschnitt, Rendite unter dem Mittel

Welzheim liegt mit einer Angebotsmiete von 11,09 Euro je Quadratmeter knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und deutlich über dem deutschen Niveau von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.148 Euro je Quadratmeter entspricht fast exakt dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,65 liegt leicht über dem Landesmittel von 23,49. Die Bruttomietrendite beträgt 4,23 Prozent und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent sowie unter dem Kreisdurchschnitt des Rems-Murr-Kreises von 4,32 Prozent. Im Perzentilrang von 46,1 befindet sich Welzheim im mittleren Drittel der rund 1.100 baden-württembergischen Orte.

Im Vergleich zu den acht benachbarten Orten liegt Welzheim bei der Miete im Mittelfeld: höher als Kaisersbach (8,93 Euro) und Alfdorf (10,49 Euro), aber niedriger als Urbach (12,48 Euro) und Plüderhausen (12,03 Euro). Bei den Kaufpreisen bewegt sich Welzheim ebenfalls mittig zwischen Spraitbach (2.255 Euro) und Rudersberg (3.712 Euro). Die Rendite von 4,23 Prozent liegt zwischen den Nachbarn Kaisersbach (3,59 %) und Rudersberg (3,83 %) einerseits und Althütte (4,48 %) sowie Plüderhausen (4,45 %) andererseits. Das Muster zeigt: Welzheim folgt dem regionalen Preismuster des Rems-Murr-Kreises, ohne als Ausreißer aufzufallen.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg, volatile Kaufpreise

Die Mietpreise in Welzheim stiegen von 8,74 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,96 Euro im Jahr 2025, was einem Anstieg von 37 Prozent entspricht. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) beträgt 3,02 Prozent. Im Jahr 2026 korrigierte sich die Angebotsmiete auf 11,09 Euro, was einem Rückgang von 7,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 11,96 Euro entspricht.

Der Kaufpreis verhielt sich volatiler. Er lag 2018 bei 2.590 Euro je Quadratmeter, stieg 2020 sprunghaft auf 3.638 Euro, fiel 2023 auf 2.385 Euro und erholte sich 2025 auf 3.281 Euro. Der CAGR von 2,82 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die Korrektur im Jahr 2026 auf 3.235 Euro fällt moderat aus.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise, insbesondere der starke Rückgang 2023 und die anschließende Erholung, entspricht dem Muster eines sensiblen Marktes. Die Korrektur bei Miete und Kaufpreis im Jahr 2026 fällt moderat aus.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Welzheims wuchs von 11.063 im Jahr 2015 auf 11.378 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 2,85 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 299 Einwohner je Quadratkilometer. Der größte Zuwachs erfolgte zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 11.219 auf 11.335 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 11.378.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,5 Prozent und erreichte 2020 mit 4,18 Prozent ihren höchsten Wert, was der Pandemie geschuldet ist. 2023 lag sie bei 3,47 Prozent, was immer noch über dem Vorpandemieniveau von 2019 (2,88 Prozent) liegt. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 241 Personen.

Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote deuten auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin. Die Bevölkerungsdichte von 299 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Stadt im Umland Stuttgarts moderat und spiegelt die Lage Welzheims im Welzheimer Wald wider.

Standortfaktoren: Starker Kreis, schwächere Demografie

Der Rems-Murr-Kreis, dem Welzheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 105 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel. Die stärksten Teilindizes sind Wohlstand und soziale Lage (Rang 66) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 98). Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 123. Schwächer sind die Indizes Demografie (Rang 226) und Dynamik (Rang 242).

Welzheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Stadt ist Luftkurort im Welzheimer Wald und liegt etwa 40 Kilometer östlich von Stuttgart. Seit 1911 besteht mit der Wieslauftalbahn eine Eisenbahnverbindung. Das historische Stadtrecht wurde 1266 verliehen.

Die gute Position des Kreises in den Indizes Wohlstand und Innovation entspricht den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt. Die schwächeren Werte bei Demografie und Dynamik sind ein Hinweis auf strukturelle Herausforderungen, die aktuell jedoch durch die stabile Bevölkerungsentwicklung und die Nähe zur Metropolregion Stuttgart ausgeglichen werden.