Gondelsheim

Standort und Einordnung

Gondelsheim liegt im westlichen Kraichgaubergland im Saalbachtal zwischen Bruchsal und Bretten. Die 14,86 km² große Gemeinde hat 4.164 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 280 Einwohnern je km². Der Ort gehört zum Landkreis Karlsruhe und ist über die Kraichgaubahn mit zwei Haltepunkten an das Regionalnetz angebunden; die Bundesstraße 35 führt als Westtangente um die Wohngebiete herum. Gondelsheim verfügt über eine Grund- und Gemeinschaftsschule (Kraichgauschule) und zwei Kindergärten, aber keine Hochschule.

Der Landkreis Karlsruhe erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 93 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Teilindex „Stärke“ (Rang 63) und im Index „Wohlstand und soziale Lage“ (Rang 93). Schwächer platziert sind „Dynamik“ (Rang 273) und „Demografie“ (Rang 270). Diese Rangierung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Gondelsheim.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.245 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,30 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,81 Prozent, der Kaufpreisfaktor 26,25.

Im Vergleich zum Kreis Karlsruhe (3.338 €/m² Kaufpreis, 11,36 €/m² Miete, 4,11 % Rendite, Faktor 24,49) weist Gondelsheim eine leicht unter dem Kreisdurchschnitt liegende Miete bei nahezu gleichem Kaufpreis auf. Die Folge ist eine niedrigere Rendite und ein höherer Kaufpreisfaktor. Gegenüber Baden-Württemberg (3.140 €/m², 11,08 €/m², 4,36 %, Faktor 23,49) liegt der Kaufpreis über dem Landesmittel, die Miete darunter. Die Rendite von 3,81 % gehört damit zu den unteren 19 Prozent im Bundesland (Perzentilrang 18,9).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km liegt die Miete Gondelsheims mit 10,30 €/m² am niedrigsten. Der Kaufpreis von 3.245 €/m² liegt im mittleren Drittel der Nachbarn. Die Rendite von 3,81 % ist nur knapp höher als die von Walzbachtal (3,80 %) und deutlich niedriger als die der meisten anderen Nachbarorte, die zwischen 4,05 % und 4,66 % liegen. Gondelsheim bildet damit eine Ausnahme: Niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen der Region.

Preisentwicklung

Die Mietzeitreihe zeigt starke Schwankungen zwischen 8,50 €/m² (2024) und 13,62 €/m² (2022). Der langfristige CAGR von −0,43 % deutet auf eine leicht rückläufige Entwicklung hin. Die Schwankungen sind beträchtlich und können auf das kleine Angebot an Inseraten zurückzuführen sein, da es sich um Angebotswerte handelt.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 2018 bis 2022 relativ stabil um 3.000 bis 3.160 €/m², fiel dann bis 2025 auf 2.417 €/m² und stieg 2026 auf 4.480 €/m². Der langfristige CAGR von 4,97 % wird maßgeblich durch diesen letzten Wert beeinflusst. Die starke Erhöhung im Jahr 2026 ist ein deutlicher Ausreißer gegenüber der vorangegangenen Entwicklung und sollte nicht als Trend interpretiert werden.

Zusammengenommen beschreibt der Kaufpreisfaktor von 26,25 (Kreis: 24,49; Bundesland: 23,49) denselben Sachverhalt wie die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreis: Der Preis pro Quadratmeter steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als in den Vergleichsräumen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Gondelsheims stieg von 3.722 (2015) auf 4.164 (2024), was einer Zunahme von 11,9 % entspricht. Besonders ausgeprägt war das Wachstum in den Jahren 2017 bis 2019, als die Bevölkerung um über 200 Einwohner anwuchs. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 4.164.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 80 auf 1.000 Einwohner (8,0 %). Im historischen Verlauf sank sie von 77 (2015) auf 70 (2019), stieg dann während der Pandemie auf 81 (2021) und bewegte sich seither wieder im Bereich um 78 bis 80. Damit liegt sie leicht über dem Niveau vor der Pandemie, bleibt aber insgesamt in einem moderaten Bereich.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungszuwug und moderater Arbeitslosigkeit spricht für eine nachfragestarke Wohnsiedlungsgemeinde im Umkreis von Karlsruhe. Die stabile bis leicht steigende Einwohnerzahl korrespondiert mit dem Kaufpreisniveau, das über dem Landesdurchschnitt liegt, aber unter dem des Kreisverwaltungsitzes Karlsruhe.