Althengstett

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Althengstett gehört im Landkreis Calw zu den teuersten Wohnstandorten. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.539 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,41 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt (Kaufpreis: 2.642 €/qm, Miete: 10,43 €/qm) und auch über dem baden-württembergischen Mittel (3.140 €/qm bzw. 11,08 €/qm). Der Kaufpreisfaktor von 25,85 zeigt, dass das 25,85-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird – ein Wert, der sowohl über dem Kreiswert von 21,12 als auch über dem Landesdurchschnitt von 23,49 liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,87 % gehört zu den niedrigsten im direkten Nachbarvergleich. Nur Deckenpfronn (3,04 %) liegt darunter; Neuhausen (3,88 %) liegt praktisch auf demselben Niveau. Ostelsheim fällt mit 6,28 % deutlich heraus. Die niedrige Rendite in Althengstett ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Miete mit dem 1,09-Fachen des Kreiswerts nur moderat darüber liegt. Das Yield-Perzentil von 21,8 % im Bundesland bestätigt: Althengstett gehört zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Ausreißer 2024

Die Angebotspreise haben seit 2018 deutlich zugelegt. Der Kaufpreis stieg von 2.362 €/qm (2018) auf 4.026 €/qm (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 6,9 % entspricht. Die Angebotsmiete legte von 8,11 €/qm (2018) auf 11,85 €/qm (2026) zu, was einem CAGR von 4,9 % entspricht.

Besonderes Augenmerk gilt dem Jahr 2024: Hier fiel der Kaufpreis auf 2.014 €/qm zurück – ein Wert, der unter dem Niveau von 2018 liegt und sich in der Zeitreihe als starker Ausreißer darstellt. Im Folgejahr erholte er sich auf 3.385 €/qm und liegt 2026 wieder bei 4.026 €/qm. Die Miete zeigte 2024 keinen vergleichbaren Einbruch, sondern stieg weiter an (10,84 €/qm), was darauf hindeutet, dass der Kaufpreisrückgang nicht auf einer allgemeinen Marktschwäche, sondern auf einer spezifischen Preisbildung im Verkaufsbereich beruhte.

Regionale Einordnung: Teuer, aber nicht der Ausreißer

Im direkten Vergleich mit acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,2 km zeigt Althengstett ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 3.539 €/qm liegt über dem aller Nachbarn außer Deckenpfronn (4.810 €/qm). Die Miete von 11,41 €/qm liegt im Mittelfeld – niedriger als in Weil der Stadt (13,13 €/qm) und Ostelsheim (12,97 €/qm), aber höher als in Bad Liebenzell (10,96 €/qm) und Neuhausen (10,14 €/qm).

Die Bruttomietrendite von 3,87 % gehört zu den niedrigsten im Vergleich. Nur Deckenpfronn (3,04 %) liegt darunter. Ostelsheim fällt mit 6,28 % deutlich heraus – hier liegt der Kaufpreis mit 2.480 €/qm unter dem Kreisdurchschnitt, während die Miete mit 12,97 €/qm über dem Landesmittel liegt. Althengstett folgt damit dem Muster, dass höhere Kaufpreise bei gleichzeitig moderatem Mietniveau die Rendite drücken.

Der Kreis Calw als Bezugsgröße liegt mit einem Kaufpreis von 2.642 €/qm und einer Rendite von 4,80 % deutlich unter Althengstett. Althengstett ist damit kein flächendeckend teurer Ort im Kreis, sondern ein lokal begrenzter Premiumstandort.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und neue Bahnverbindung

Die Bevölkerung Althengstetts wuchs von 7.867 Einwohnern (2015) auf 8.104 (2024), was einer Zunahme von 3 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2023 (+228 Einwohner in zwei Jahren), was auf eine positive Bevölkerungsentwicklung hindeutet. Die Bevölkerungsdichte von 423 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe überdurchschnittlich.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,3 %. Dieser Wert ist im baden-württembergischen Vergleich hoch und entspricht dem Muster des Landkreises Calw, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 164 von rund 400 deutschen Kreisen einnimmt. Besonders der Arbeitsmarkt-Index (Rang 257) zeigt eine unterdurchschnittliche Entwicklung.

Ein wichtiger Infrastrukturimpuls kommt von der Reaktivierung der Schwarzwaldbahn: Seit Februar 2026 verkehren wieder Züge auf dem Abschnitt Weil der Stadt–Calw im Rahmen des Hermann-Hesse-Bahn-Projekts. Althengstett hat damit seitdem wieder direkten Schienenanschluss. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 295, Calw ist in fünf Minuten, Stuttgart in etwa 35 Minuten erreichbar. Gut ein Drittel der Gemeindefläche ist bewaldet, was die Wohnqualität erhöht, aber auch die Verfügbarkeit von Bauland begrenzt.

Zusammenfassung

Althengstett präsentiert sich als eine wachsende Gemeinde im östlichen Nordschwarzwald mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen und niedrigen Mietrenditen. Der Kaufpreis von 3.539 €/qm liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete mit 11,41 €/qm nur moderat darüber liegt. Die Bruttomietrendite von 3,87 % gehört zu den niedrigsten im direkten Nachbarvergleich.

Die Bevölkerung wächst seit 2022 wieder, und die seit Februar 2026 bestehende Bahnverbindung über die Hermann-Hesse-Bahn verbessert die Anbindung an den Raum Stuttgart. Der Kreis Calw als übergeordneter Standort bleibt im Prognos-Zukunftsatlas ein Mittelplatz-Kreis. Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs, verbesserter Infrastruktur und begrenztem Bauland könnte die Preise weiter stützen, während die niedrige Rendite Althengstett als reinen Wohnstandort und nicht als renditestarken Investitionsort ausweist.