Elchesheim-Illingen

Gemeinde und Lage

Elchesheim-Illingen ist eine 10,13 km² große Gemeinde im Landkreis Rastatt mit 3.238 Einwohnern. Die Gemeinde entstand 1971 aus dem Zusammenschluss der beiden Ortsteile Elchesheim (erste urkundliche Erwähnung 1102) und Illingen (erste urkundliche Erwähnung 960). Sie liegt 1,8 km östlich des Rheins und 16 km nordöstlich von Karlsruhe, das in etwa 20 Minuten erreichbar ist. Eine Bahnanbindung besteht nicht, der ÖPNV wird durch Busverbindungen abgedeckt. Die B36 verläuft östlich der Nachbargemeinden Bietigheim und Durmersheim. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule (Rheinwaldschule) und einen katholischen Kindergarten, aber keine Hochschule.

Die Lage zwischen Karlsruhe und Rastatt macht Elchesheim-Illingen zu einer Wohngemeinde im Einzugsbereich beider Städte. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren nahezu stabil: Von 3.208 Einwohnern (2015) auf 3.238 (2024) entspricht das einem Wachstum von knapp einem Prozent über neun Jahre. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,3 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.166 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,96 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis leicht über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und über dem Durchschnitt des Landkreises Rastatt (2.909 €/m²). Die Angebotsmiete von 11,96 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreis- (10,97 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 4,53 Prozent und liegt damit über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,65 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,05 liegt nahe am Kreiswert (22,02) und unter dem Landesdurchschnitt (23,49).

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Angebotsmieten der Nachbarorte reichen von 9,59 €/m² (Neuburg am Rhein) bis 12,91 €/m² (Rheinstetten). Elchesheim-Illingen liegt mit 11,96 €/m² im oberen Mittelfeld. Beim Kaufpreis liegt der Ort mit 3.166 €/m² ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn, die von 2.634 €/m² (Berg (Pfalz)) bis 3.842 €/m² (Bietigheim) reichen. Die Bruttomietrendite von 4,53 % liegt im oberen Bereich der Nachbarn und ist höher als die der meisten umliegenden Gemeinden.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 66,8, was bedeutet, dass Elchesheim-Illingen bei der Rendite besser abschneidet als etwa zwei Drittel der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Elchesheim-Illingen eine ungewöhnlich hohe Volatilität bei beiden Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,74 €/m² (2018) und 16,96 €/m² (2023), der Angebotskaufpreis zwischen 1.622 €/m² (2020) und 3.748 €/m² (2022). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.166 €/m² liegt damit deutlich unter dem Höchstwert von 2022, die aktuelle Miete von 11,96 €/m² unter dem Wert von 2023.

Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) für die Miete beträgt 11,9 Prozent, für den Kaufpreis 1,55 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026. Diese Werte spiegeln den starken Anstieg von 2018 zu 2026 wider, sind aber durch die starken jährlichen Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Daten aus Inseraten hindeutet. Die extreme Volatilität könnte auf eine kleine Datenbasis oder eine geringe Anzahl von Inseraten in einzelnen Jahren zurückzuführen sein. Eine stabile Marktentwicklung ist aus den vorliegenden Daten nicht ablesbar.

Standortfaktoren

Der Landkreis Rastatt belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 79 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Rang bei Wirtschaftsstärke liegt mit Platz 38 im sehr guten Bereich, während der Dynamik-Rang mit 372 eine der schlechtesten Positionen darstellt. Weitere Teilindizes: Wettbewerb und Innovation (Rang 62), Arbeitsmarkt (Rang 92), Wohlstand und soziale Lage (Rang 89), Demografie (Rang 260).

Diese Struktur – hohe Stärke bei geringer Dynamik – beschreibt einen Kreis, der über eine robuste wirtschaftliche Basis verfügt, aber nur begrenzte Wachstumsimpulse generiert. Dies korrespondiert mit der nahezu stabilen Bevölkerungsentwicklung in Elchesheim-Illingen (+0,9 % in neun Jahren).

Die niedrige Arbeitslosenquote von 4,3 % (2023) entspricht dem Muster des wirtschaftsstarken Landkreises. Allerdings fehlen dem Ort eigene wirtschaftliche Zentren – es gibt keine Hochschule und keine nennenswerten Arbeitgeber, die aus den vorliegenden Daten hervorgehen. Die Bevölkerung pendelt zwischen den Nachbargemeinden und den größeren Städten Karlsruhe und Rastatt.