Forst

Marktüberblick

Forst (Baden) ist eine 11,46 km² große Gemeinde im Norden des Landkreises Karlsruhe, die direkt an Bruchsal grenzt und rund einen Kilometer nordwestlich dieser Stadt liegt. Mit 8.159 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 712 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 11,28 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.281 Euro je Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,24. Beide Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Lage am Rand des stärksten Karlsruher Umlandkreises prägt den Markt: Forst profitiert von der Nähe zur Region Karlsruhe, ist aber selbst keine Großstadt. Das zeigt sich in den Kennzahlen, die leicht unter dem Kreisdurchschnitt liegen, aber deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist seit 2018 von 8,97 Euro je Quadratmeter auf 10,65 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 2,17 Prozent. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Tiefpunkt 2019 (8,15 Euro) folgte ein steiler Anstieg bis 2024 (12,77 Euro), gefolgt von einem Rückgang auf 10,65 Euro im Jahr 2026.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch, jedoch mit stärkerer Volatilität. Von 2.634 Euro je Quadratmeter 2018 stieg er bis 2023 auf 3.819 Euro, fiel dann 2024 auf 3.231 Euro und 2025 auf 2.914 Euro, bevor er 2026 wieder auf 3.504 Euro anstieg. Über den gesamten Zeitraum entspricht das einer jährlichen Wachstumsrate von 3,63 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein Muster, das sich auch in anderen Teilen Deutschlands beobachten lässt: ein starker Anstieg in den Jahren bis 2022/2023, gefolgt von einer Korrektur in den Folgejahren und einem ersten Anzeichen von Erholung 2026. Die Miete zeigt hingegen weniger extreme Schwankungen, was auf eine stabilere Nachfrage im Mietsegment hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Karlsruhe liegt Forst bei der Angebotsmiete mit 11,28 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,36 Euro. Beim Kaufpreis mit 3.281 Euro je Quadratmeter liegt Forst ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3.338 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,13 Prozent liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,11 Prozent.

Auf Landesebene zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete von 11,28 Euro liegt über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis von 3.281 Euro über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,13 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Forst belegt damit im Bundesland den 39. Perzentilrang bei der Rendite – das bedeutet, dass die Rendite von Forst unter der von etwa 60 Prozent der vergleichbaren Orte im Land liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Bruchsal (3,1 km Entfernung) weist sowohl höhere Mieten (11,71 Euro) als auch höhere Kaufpreise (3.473 Euro) auf. Ubstadt-Weiher (3,3 km) liegt mit 10,57 Euro Miete und 3.036 Euro Kaufpreis deutlich unter Forst. Karlsdorf-Neuthard (3,5 km) zeigt mit 3.864 Euro Kaufpreis und einer Rendite von nur 3,48 Prozent den höchsten Kaufpreis unter den Nachbarn, was die niedrige Rendite erklärt.

Die Lage von Forst zwischen diesen Polen – günstiger als Bruchsal, teurer als Ubstadt-Weiher – spiegelt die Position als kleinere Gemeinde im stärksten Karlsruher Umland wider.

Standortfaktoren

Der Landkreis Karlsruhe zählt zu den starken Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert er auf Platz 93 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Arbeitsmarkt (Platz 78) und in der wirtschaftlichen Stärke (Platz 63). Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 85) und Wohlstand sowie soziale Lage (Platz 93) liegt der Kreis deutlich im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist er in den Bereichen Dynamik (Platz 273) und Demografie (Platz 270).

Die Bevölkerungsentwicklung in Forst ist stabil: Von 7.980 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.159 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 2,24 Prozent. Die Einwohnerzahl schwankte dabei nur geringfügig zwischen 7.980 und 8.170, was auf eine ausgewogene Demografie hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, guter wirtschaftlicher Einbindung in die Region Karlsruhe und der Lage im stärksten Umlandkreis schafft eine solide Grundlage für den Immobilienmarkt.