Böllenborn

Marktüberblick

Böllenborn ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Südliche Weinstraße mit rund 227 Einwohnern auf 4,11 km². Der Ort liegt im Wasgau, dem südlichen Teil des Pfälzerwaldes, und gehört zur Verbandsgemeinde Bad Bergzabern. Der Ort weist einen ungewöhnlich ausgeprägten Immobilienmarkt auf: Die Angebotsmiete liegt mit 5,51 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 2.743 Euro je Quadratmeter über dem Landesmittel liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,41 Prozent – dem niedrigsten Wert von allen 2.300 bewerteten Orten in Rheinland-Pfalz (Perzentilrang 1,0). Der Kaufpreisfaktor von 41,51 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 41,5-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht und damit mehr als doppelt so hoch ist wie der Kreisdurchschnitt (24,4) und der Landesdurchschnitt (21,2).

Die extrem niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Böllenborn nicht primär von der Mietnachfrage getrieben wird, sondern von anderen Faktoren – etwa dem Wohnwert einer ländlichen Lage im Pfälzerwald, die den Kaufpreis stützt, ohne entsprechend die Mieten zu erhöhen.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbare Zeitreihe für die Miete umfasst nur zwei Datenpunkte: 8,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 und 4,00 Euro im Jahr 2022. Der aktuelle Wert von 5,51 Euro liegt dazwischen. Der berechnete CAGR von -53 Prozent ist statistisch kaum belastbar, da er auf lediglich zwei Jahren basiert und die Angebotsmieten in einem so kleinen Markt stark schwanken können. Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Wert aus 2021 (2.743 Euro je Quadratmeter) zur Verfügung, der praktisch identisch mit dem aktuellen Wert ist. Eine belastbare Entwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Angebotsmieten sind Inseratewerte und kein amtlicher Mietspiegel. In einer Gemeinde mit 227 Einwohnern und einer Fläche von 4,11 km² ist die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen sehr gering, was zu starken Schwankungen der Angebotsmieten führen kann. Ein einzelnes Inserat mit abweichender Miete kann den Durchschnittswert einer solchen kleinen Stichprobe erheblich verzerren.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,6 Kilometern fällt auf, dass Böllenborn bei der Angebotsmiete mit 5,51 Euro je Quadratmeter den mit Abstand niedrigsten Wert aufweist. Die Nachbargemeinden liegen zwischen 7,36 Euro (Silz) und 10,17 Euro (Pleisweiler-Oberhofen). Bei den Kaufpreisen liegt Böllenborn mit 2.743 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite 1.420 bis 3.292 Euro). Die Bruttomietrenditen der Nachbarn liegen zwischen 3,39 Prozent (Oberotterbach) und 6,22 Prozent (Silz) – Böllenborns 2,41 Prozent sind damit der niedrigste Wert im gesamten Umkreis.

Auf Kreisebene liegt die Angebotsmiete von Böllenborn unter dem Durchschnitt der Südlichen Weinstraße (9,43 Euro), während der Kaufpreis knapp darüber liegt (2.743 gegenüber 2.717 Euro). Im Landesvergleich ist die Miete unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt (8,08 Euro), der Kaufpreis deutlich darüber (2.743 gegenüber 2.030 Euro). Böllenborn bildet damit ein eigenes Muster: niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen, was im gesamten Umland nicht beobachtet wird.

Dieses Muster könnte damit zusammenhängen, dass die wenigen verfügbaren Mietwohnungen in Böllenborn strukturell anders besetzt sind als in den Nachbarorten – etwa größere Wohnungen oder solche in schlechterem Zustand, die zu niedrigeren Mieten angeboten werden. Ohne eine größere Stichprobe lässt sich dies jedoch nicht verifizieren.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Böllenborn ist seit 2015 von 212 auf 227 gestiegen, was einer Zunahme von 7,1 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,22 Prozent (Stand 2023), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Mit 55 Einwohnern je Quadratkilometer ist die Gemeinde dünn besiedelt.

Der Landkreis Südliche Weinstraße belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 263 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 101 deutlich besser ab als in den Bereichen Demografie (Rang 354), Wettbewerb und Innovation (Rang 328) sowie Dynamik (Rang 209). Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Böllenborn allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Landesstraße 492 sowie die Buslinie 546 nach Kandel über Bad Bergzabern. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Bad Bergzabern. Böllenborn ist eine ländliche Gemeinde ohne städtische Infrastruktur, was sowohl den Wohnwert als auch die Mietnachfrage prägt.

Für Böllenborn liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass keine Aussage zum Bodenrichtwert getroffen werden kann.