Dörrenbach

Der Ort: Erholungsgemeinde am Wasgau-Rand

Dörrenbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße in Rheinland-Pfalz mit rund 913 Einwohnern auf einer Fläche von 10,14 km². Der Ort liegt am östlichen Rand des Wasgaus, des südlichen Teils des Pfälzerwaldes, auf einer Höhe von 295 m ü. NHN und ist seit 1970 staatlich anerkannter Erholungsort. Er gehört zur Verbandsgemeinde Bad Bergzabern und wird volkstümlich als „Dornröschen der Pfalz“ bezeichnet. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 90 Einwohnern je km². Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Mieten steigen, Kaufpreise sinken

Die Angebotsmiete liegt bei 8,95 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.539 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,23 %, der Kaufpreisfaktor 23,64. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt: Der CAGR für Mieten liegt bei 4,80 %. Die Jahreswerte zeigen einen Anstieg von 5,83 € (2018) auf 12,83 € (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 8,48 € (2026). Dieser starke Anstieg bis 2025 und der anschließende Einbruch deuten auf eine volatile Marktentwicklung in den Inseratpreisen hin. Der aktuelle Wert von 8,95 € liegt zwischen dem Vorjahreswert von 10,83 € (2024) und dem Tiefstwert der jüngeren Vergangenheit.

Demgegenüber sind die Kaufpreise rückläufig: Der CAGR liegt bei −5,88 %. Von 3.677 € je m² (2020) ging der Preis auf 2.194 € je m² (2024), bevor er 2025/2026 wieder leicht auf 2.521–2.556 € je m² anstieg. Die Kaufpreisentwicklung ist damit weniger volatil als die Mietentwicklung, aber insgesamt deutlich schwächer.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 4,23 % in einem günstigeren Verhältnis steht als der Kaufpreisfaktor von 23,64 allein vermuten ließe.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt bei Preisen, aber mittlere Rendite

Im Vergleich zum Landkreis Südliche Weinstraße liegt Dörrenbach bei der Angebotsmiete mit 8,95 € unter dem Kreisdurchschnitt von 9,43 € und bei der Angebotskaufpreis mit 2.539 € ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.717 €. Der Kaufpreisfaktor von 23,64 liegt unter dem Kreiswert von 24,38, was bedeutet, dass der Ort im Kreisvergleich günstiger einzuordnen ist.

Im Landesvergleich schneidet Dörrenbach anders ab: Die Angebotsmiete von 8,95 € liegt über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 €, der Kaufpreis von 2.539 € deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.030 €. Die Bruttomietrendite von 4,23 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Mit einem Perzentilrang von 32,07 % im Bundesland liegt Dörrenbach bei der Mietrendite im unteren Drittel – die Renditechancen sind schlechter als bei zwei Dritteln der anderen Orte in Rheinland-Pfalz.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Böllenborn (2 km entfernt) weist mit 5,51 € eine deutlich niedrigere Miete und mit 2.743 € einen ähnlichen Kaufpreis auf, was zu einer sehr niedrigen Rendite von 2,41 % führt. Oberotterbach (2,4 km) liegt mit 9,30 € Miete und 3.292 € Kaufpreis deutlich über Dörrenbach. Bad Bergzabern (3 km) liegt mit 9,53 € Miete und 2.422 € Kaufpreis nah an Dörrenbach, erzielt aber mit 4,72 % eine höhere Rendite. Schweigen-Rechtenbach (3,8 km) bietet mit 10,03 € Miete und 2.358 € Kaufpreis die höchste Rendite der Nachbarn (5,10 %).

Dörrenbach positioniert sich damit im regionalen Vergleich als mittelprächtige Option: weder die günstigste noch die teuerste Lage, aber mit einer im Nachbardurchschnitt durchschnittlichen Mietrendite.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwache Demografie-Prognose

Die Bevölkerung von Dörrenbach ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 910 Einwohnern (2015) auf 913 (2024) entspricht das einer Veränderung von nur 0,33 % über den Zeitraum. Der Höchstwert lag bei 932 Einwohnern (2019), der Tiefstwert bei 889 (2016). Die aktuelle Entwicklung ist damit flach bis leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,49 %, was 18 arbeitslosen Personen entspricht. Im historischen Verlauf schwankte die Quote zwischen 2,59 % (2017) und 4,35 % (2019). Die aktuelle Lage ist damit unter dem langfristigen Durchschnitt und deutet auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Südliche Weinstraße auf Platz 263 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist die Demografie mit Rang 354 – der Landkreis gehört damit zu den am stärksten alternden Regionen Deutschlands. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 328, während der Wohlstand und die soziale Lage mit Rang 101 zu den stärksten Bereichen gehören. Die Dynamik liegt mit Rang 209 im Mittelfeld. Diese Struktur – guter Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Demografie und Innovation – kennzeichnet den Landkreis als attraktiven Lebensstandort mit strukturellen Herausforderungen für zukunftsträchtige Wirtschaftsentwicklung.