Birkenhördt

Marktüberblick: Angebotspreise im regionalen Kontext

Birkenhördt liegt mit einer Angebotsmiete von 8,62 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Südliche Weinstraße (9,43 Euro), aber leicht über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.321 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.717 Euro, aber über dem Landesmittel von 2.030 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,45 – das heißt, es dauert etwa 22,5 Jahre, bis die Jahreskaltmiete den Kaufpreis erreicht. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang von 40 im Bundesland bedeutet, dass 40 Prozent der rheinland-pfälzischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Birkenhördt liegt damit im mittleren Drittel der Renditeverteilung – weder als besonders attraktiv für Mieterträge noch als besonders günstig im Kauf.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg seit 2019

Die Angebotsmiete in Birkenhördt ist von 6,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,62 Euro aktuell gestiegen. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2021 stieg die Miete auf 7,31 Euro, fiel 2022 auf 6,67 Euro zurück, bevor sie 2023 auf 10,55 Euro und 2024 auf 11,73 Euro sprang. Im Jahr 2025 lag sie bei 7,40 Euro, 2026 bei 11,88 Euro.

Auch der Kaufpreis zeigt starke Schwankungen: Von 1.013 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er 2022 auf 2.110 Euro, fiel 2023 auf 1.728 Euro und lag 2025 bei 2.319 Euro.

Diese starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. In einer Gemeinde mit 659 Einwohnern und einer Fläche von nur 8,58 Quadratkilometern ist die Zahl der verfügbaren Immobilien gering, sodass schon wenige neue Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte verschieben können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiler kleiner Ort

Die Bevölkerung von Birkenhördt ist mit 659 Einwohnern (Stand 2024) und einer Dichte von 77 Einwohnern pro Quadratkilometer typisch für eine ländliche Gemeinde im Wasgau. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 2,17 Prozent von 645 auf 659 gewachsen – ein moderater Zuzug, der im ländlichen Raum nicht selbstverständlich ist. Besonders deutlich war der Anstieg von 623 Einwohnern im Jahr 2020 auf 658 im Jahr 2022.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,39 Prozent, was 13 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 2,65 Prozent (2020) und 4,44 Prozent (2022) bewegt sich die Quote auf einem moderaten Niveau. Die niedrige absolute Zahl der Arbeitslosen unterstreicht den Charakter als kleine Gemeinde mit begrenztem Arbeitsmarkt.

Die Kombination aus leichtem Bevölkerungswachstum und moderater Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile, wenn auch kleine Gemeinde ohne starke wirtschaftliche Dynamik.

Standortfaktoren: Ländliche Lage im Naturpark

Birkenhördt liegt im Wasgau, der zum Naturpark Pfälzerwald und damit zum UNESCO-Biosphärenreservat Pfälzerwald-Vosges du Nord gehört. Diese Lage verleiht dem Ort einen hohen Freizeit- und Erholungswert, der sich in den Immobilienpreisen widerspiegeln kann. Die Gemeinde wird von der Bundesstraße 427 durchquert, die eine direkte Anbindung an die umliegenden Orte bietet. Der nächste Bahnhof befindet sich in Bad Bergzabern (ca. 5 km entfernt), was eine Anbindung an das Nahverkehrsnetz des Verkehrsverbundes Rhein-Neckar gewährleistet.

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 263 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 328), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 101 zu den besseren Bereichen gehört. Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 209 im mittleren Bereich. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht nur für Birkenhördt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles aus dem lokalen Umfeld beschränkt.

Regionale Einordnung: Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten zeigt Birkenhördt ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,62 Euro liegt über der von Böllenborn (5,51 Euro) und Silz (7,36 Euro), aber unter der von Bad Bergzabern (9,53 Euro) und Vorderweidenthal (9,32 Euro). Der Kaufpreis von 2.321 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn – deutlich über Silz (1.420 Euro) und Erlenbach bei Dahn (2.024 Euro), aber unter Böllenborn (2.743 Euro) und Dörrenbach (2.539 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt über der von Böllenborn (2,41 Prozent) und Gossersweiler-Stein (3,95 Prozent), aber unter der von Silz (6,22 Prozent) und Vorderweidenthal (5,81 Prozent). Diese Streuung zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark von den individuellen Gegebenheiten der einzelnen Gemeinden abhängt und keine homogene Preisentwicklung aufweist.

Birkenhördt positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbarorte – weder als günstigster noch als teuerster Ort, was auf eine ausgewogene Marktlage hindeutet.