Kandern, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Kandern ist eine Kleinstadt im Landkreis Lörrach am Fuße des Schwarzwalds auf 352 m ü. NHN. Die Stadt umfasst sieben Stadtteile auf 62,26 km² und hat 8.456 Einwohner (2024). Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Preise und Mieten bei einer vergleichsweise niedrigen Rendite.

Die Angebotsmiete liegt bei 12,32 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.595 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,11 %, der Kaufpreisfaktor 24,31. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – liegen über dem Durchschnitt des Landes Baden-Württemberg (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²) und des Landkreises Lörrach (Miete 11,81 €/m², Kaufpreis 3.150 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 24,31 ist höher als im Kreis (22,18) und im Bundesland (23,49), was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch sind. Die Rendite von 4,11 % liegt damit unter dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,66 %).

Preis- und Mietentwicklung: Mieten holen auf

Die Mietentwicklung in Kandern war volatil und zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 9,05 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete 2019 sprunghaft auf 12,30 €/m², fiel dann 2020 auf 11,06 €/m² und schwankte zwischen 10,67 und 12,28 €/m² bis 2024. Für 2026 wird ein Wert von 12,81 €/m² ausgewiesen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete beträgt 4,44 %.

Der Kaufpreis verläuft deutlich stabiler. Er bewegte sich zwischen 2.927 €/m² (2019) und 3.739 €/m² (2022) und liegt 2026 bei 3.525 €/m². Der CAGR des Kaufpreises beträgt 1,35 %. Die Mieten steigen also deutlich schneller als die Kaufpreise. Dieser Unterschied von über drei Prozentpunkten im CAGR zeigt, dass sich die Mietpreise im Verhältnis zu den Kaufpreisen nachentwickeln.

Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber nicht führend

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km liegt Kandern im Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 12,32 €/m² ist höher als in Malsburg-Marzell (11,01 €/m²), Wittlingen (10,99 €/m²), Schallbach (11,90 €/m²) und Schliengen (12,16 €/m²), aber niedriger als in Bad Bellingen (13,91 €/m²) und Auggen (13,25 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Kandern mit 3.595 €/m² über allen Nachbarorten außer Fischingen (4.773 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,11 % ist jedoch die niedrigste im direkten Vergleich – nur Fischingen liegt mit 3,22 % darunter. Das Muster ist konsistent: Kandern hat relativ hohe Preise, aber die Mieten rechtfertigen diese Preise nicht im gleichen Maße wie in den Nachbargemeinden. Bad Bellingen etwa erzielt mit 13,91 €/m² die höchste Miete und eine Rendite von 4,42 %, während Fischingen mit der höchsten Kaufpreislage die niedrigste Rendite aufweist.

Standortfaktoren: Demografischer Druck und Arbeitsmarktherausforderungen

Der Landkreis Lörrach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 182 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang mit Platz 294 und der Arbeitsmarkt-Rang mit Platz 217. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 103 deutlich besser.

Die Bevölkerung Kanderns wuchs von 8.209 (2015) auf 8.456 (2024), was einem Anstieg von 3,0 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner je km². Die Zahl der Arbeitslosen stieg jedoch von 97 (2015) auf 165 (2023), was einer Verdopplung entspricht. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem niedrigen Demografie- und Arbeitsmarkt-Rang im Prognos-Atlas. Kandern hat keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, steigender Arbeitslosigkeit und überdurchschnittlichen Immobilienpreisen zeigt einen Markt, der von der Lage am Schwarzwaldrand geprägt ist, aber gleichzeitig unter strukturellen arbeitsmarktlichen Schwächen leidet.