Binzen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Binzen weist mit 4.931 Euro je Quadratmeter den höchsten Angebotskaufpreis aller bekannten Nachbarorte im Umkreis auf. Die Angebotsmiete liegt bei 13,67 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt von 11,81 Euro als auch den baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,33 Prozent ist die niedrigste unter allen bekannten Nachbarorten – Fischingen liegt mit 3,22 Prozent nur minimal darunter. Der Kaufpreisfaktor von 30,05 ist der höchste im Vergleich und bedeutet, dass der Quadratmeterpreis dem Dreißigfachen der monatlichen Angebotsmiete entspricht, während der Kreisdurchschnitt bei 22,18 und der Landesdurchschnitt bei 23,49 liegt.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten führt zu einer Rendite, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Käufer zahlen in Binzen einen deutlichen Aufpreis für die Lage, der sich über die reine Mietrendite nicht amortisieren lässt.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihe mit starkem Anstieg

Die Angebotspreise für Immobilien in Binzen zeigen in den letzten Jahren eine starke Volatilität. Von 3.108 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf 5.799 Euro – ein Anstieg von fast 87 Prozent in drei Jahren. Im Anschluss folgte eine Korrektur: 2025 lagen die Preise bei 3.324 Euro, knapp über dem Niveau von 2018. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.931 Euro liegt damit zwischen dem Tiefst- und Höchstwert der letzten acht Jahre.

Auch die Mietpreise entwickelten sich volatil: Von 9,04 Euro im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,49 Euro im Jahr 2021, fielen 2022 auf 11,23 Euro, stiegen 2023 auf 12,80 Euro, fielen 2024 auf 8,06 Euro und erreichten 2025 mit 15,23 Euro einen neuen Höchststand. Die CAGR der Miete liegt bei 1,69 Prozent pro Jahr, die der Kaufpreise bei 5,08 Prozent – der Kaufpreis wuchs also deutlich schneller als die Miete, was die sinkende Rendite erklärt.

Die vorliegenden Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreisvergleich

Binzen hebt sich deutlich vom Umland ab. Mit 4.931 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis um 56,5 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 3.150 Euro und um 57,0 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Angebotsmiete von 13,67 Euro liegt 15,8 Prozent über dem Kreis- und 23,4 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den acht bekannten Nachbarorten ist Binzen der teuerste Ort beim Kaufpreis. Fischingen liegt mit 4.773 Euro knapp dahinter, Lörrach Stadt mit 4.135 Euro und Weil am Rhein mit 3.843 Euro. Bei der Miete liegt Binzen mit 13,67 Euro im oberen Mittelfeld – Weil am Rhein liegt mit 15,13 Euro darüber, Lörrach Stadt mit 14,42 Euro ebenfalls.

Der Perzentilrang von 4,63 Prozent im Bundesland bedeutet, dass Binzen bei der Bruttomietrendite unter den 4,63 Prozent der Orte mit der niedrigsten Rendite in Baden-Württemberg liegt – ein klares Signal für einen stark nachfragegetriebenen, angebotsgespannten Markt.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit den hohen Preisen: Von 2.985 Einwohnern im Jahr 2015 ist die Zahl auf 2.981 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-0,13 Prozent). Die Bevölkerungsdichte von 513 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Standortfaktoren: Gute Verkehrsanbindung, mittelmäßige Zukunftsaussichten

Binzen liegt an der A98 (Anschlussstelle 3 Binzen) und ist damit direkt an die Hochrheinautobahn angebunden, die von Weil am Rhein nach Stockach führt. Die Gemeinde befindet sich im Dreiländereck Deutschland-Schweiz-Frankreich und gehört zum Einzugsbereich des Oberzentrums Lörrach/Weil am Rhein. Der Ort ist Sitz des Gemeindeverwaltungsverbandes Vorderes Kandertal und verfügt über eine Mittelpunktschule.

Der Landkreis Lörrach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 182 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 103, während er im Index Demografie mit Rang 294 schwächelt. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Binzen allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Binzen ist Weinbaugemeinde mit 55 Hektar Rebfläche, was knapp 10 Prozent der Gemeindefläche entspricht. Die Glatt Unternehmensgruppe hat ihren Sitz in der Gemeinde.

Fazit: Premium-Lage mit Renditeabstrichen

Binzen präsentiert sich als eine kleine, aber preisdynamische Gemeinde im Landkreis Lörrach, die sich durch die höchsten Immobilienpreise im gesamten Umkreis auszeichnet. Die Lage an der A98 im Dreiländereck und die Nähe zu den Zentren Lörrach und Weil am Rhein sind die treibenden Faktoren hinter den überdurchschnittlichen Kaufpreisen.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,33 Prozent und der hohe Kaufpreisfaktor von 30,05 sprechen jedoch dafür, dass der Markt stark nachfrageseitig getrieben ist und die Mieten nicht in gleichem Maße mit den Kaufpreisen mitgewachsen sind. Für Investoren bedeutet dies: Die Renditeerwartung liegt deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt.

Die leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung und der mittelmäßige Prognos-Rang des Landkreises sind keine positiven Signale für eine nachhaltige Wertsteigerung. Die volatile Preisentwicklung der letzten Jahre unterstreicht zudem die Anfälligkeit des Marktes für konjunkturelle Schwankungen.