Eimeldingen

Marktüberblick

Eimeldingen liegt im äußersten Südwesten Baden-Württembergs, etwa zwei Kilometer von der französischen und acht Kilometer von der Schweizer Grenze entfernt. Die 3,55 km² große Gemeinde hat 2.570 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 724 pro Quadratkilometer. Der Ort ist Mitglied im Gemeindeverwaltungsverband Vorderes Kandertal mit Sitz in Binzen. Durch Eimeldingen fließt die Kander, die wenige Kilometer weiter in den Oberrhein mündet. Die Nachbargemeinden sind Efringen-Kirchen und Fischingen im Norden, Binzen im Osten sowie Weil am Rhein im Süden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotswerte mit 13,68 €/m² bei der Miete und 3.772 €/m² beim Kaufpreis jeweils deutlich über den Durchschnitten des Landkreises Lörrach (11,81 €/m² Miete, 3.150 €/m² Kaufpreis) und des Bundeslandes Baden-Württemberg (11,08 €/m² Miete, 3.140 €/m² Kaufpreis). Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) hebt sich Eimeldingen als Grenzstandort mit überdurchschnittlichem Preisniveau ab. Der Kaufpreisfaktor von 22,98 liegt unter dem baden-württembergischen Mittel von 23,49, was auf ein relativ günstiges Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Landesvergleich hindeutet. Die Bruttomietrendite beträgt 4,35 % und liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Eimeldingen zeigt ausgeprägte jährliche Schwankungen, die über typische Marktbewegungen hinausgehen.

Bei den Mieten fiel der Wert von 14,10 €/m² (2018) auf ein Tief von 10,31 €/m² (2020), stieg dann 2022 auf 13,20 €/m² an, fiel 2023 wieder auf 11,52 €/m² und erreichte 2026 einen Angebotswert von 15,65 €/m². Der langjährige CAGR von 1,31 % überdeckt diese starken Ausschläge.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlich volatil: Von 2.962 €/m² (2018) stieg der Wert bis 2021 auf 3.934 €/m², brach 2022 auf 2.766 €/m² ein (−29,7 % gegenüber dem Vorjahr), erholte sich 2023 auf 3.668 €/m² und liegt 2026 bei 3.979 €/m². Der CAGR von 3,76 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Auf- und Abwärtstrend wider.

Die hohen Schwankungen deuten auf einen kleinen, sensiblen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Der aktuelle Kaufpreis von 3.772 €/m² liegt nahe dem Niveau von 2021 und 2023, während die aktuelle Angebotsmiete von 13,68 €/m² zwischen dem 2018er- und dem 2025er-Wert liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Gegenüber den acht untersuchten Nachbarorten liegt Eimeldingen beim Kaufpreis mit 3.772 €/m² im oberen Mittelfeld – über Efringen-Kirchen (3.474 €/m²) und Rümmingen (3.293 €/m²), aber unter Binzen (4.931 €/m²) und Fischingen (4.773 €/m²). Bei der Angebotsmiete liegt Eimeldingen mit 13,68 €/m² knapp über Binzen (13,67 €/m²) und deutlich unter Weil am Rhein (15,13 €/m²) und Lörrach (14,42 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,35 % liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Fischingen (3,22 %) und Binzen (3,33 %), aber niedriger als die von Weil am Rhein (4,72 %), Schallbach (4,71 %) und Wittlingen (4,69 %). Der Unterschied erklärt sich daraus, dass Eimeldingens Kaufpreis stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete – ein Muster, das sich auch im Vergleich zum Kreis Lörrach zeigt: Der Kaufpreis liegt 19,8 % über dem Kreisdurchschnitt, die Miete nur 15,9 %. Die Rendite liegt somit unter dem Kreiswert von 4,66 %.

Standortfaktoren und Demografie

Eimeldingen ist verkehrsgünstig gelegen: Die Anschlussstelle Eimeldingen der Bundesautobahn 98 (Weil am Rhein – Stockach) und die Bundesstraße 3 durchqueren den Ort. Der Haltepunkt Eimeldingen liegt an der Rheintalbahn (Mannheim – Offenburg – Basel), was eine direkte Verbindung in die Großregion Basel bietet. Diese Infrastruktur ist ein wesentlicher Standortfaktor für eine Gemeinde in Grenznähe.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Lörrach, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, den Gesamtrang 182 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 103 im oberen Viertel der Kreise und unterstreicht die wirtschaftliche Dynamik der Region. Dagegen liegt der Demografie-Index mit Rang 294 im unteren Drittel, was auf strukturelle demografische Herausforderungen im Kreis hinweist. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 217) und der Wohlstands-Index (Rang 189) liegen im mittleren Bereich.

Die Arbeitslosenquote in Eimeldingen lag 2023 bei 41 Promille (4,1 %) und ist damit leicht gestiegen gegenüber 32 Promille (3,2 %) im Jahr 2018. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (2.516 Einwohner) und 2024 (2.570 Einwohner) moderat positiv (+2,15 %). Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächstgelegenen sind in Basel und Freiburg.