Königsberg i.Bay., St

Marktüberblick

Königsberg i.Bay. ist eine Landstadt im unterfränkischen Landkreis Haßberge mit 3.614 Einwohnern auf 61,88 km². Die Stadt liegt zwischen den Oberzentren Schweinfurt, Coburg und Bamberg und ist Mitglied der Metropolregion Nürnberg. Als ehemalige sächsisch-coburgische Exklave kam Königsberg 1920 zu Bayern. Die Stadt erhielt 1358 die Stadtrechte und ist heute vor allem für ihre denkmalgeschützte Fachwerkaltstadt bekannt, deren Häuser überwiegend aus dem 17. und 18. Jahrhundert stammen und nach Zerstörungen im Dreißigjährigen Krieg neu entstanden.

Das Preisniveau von 8,22 Euro Angebotsmiete und 2.124 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter liegt über dem Kreis-, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 21,53 und die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent zeigen, dass sich die Immobilien in Königsberg schneller amortisieren als im bayerischen Durchschnitt — ein Merkmal ländlicher Märkte mit moderaten Kaufpreisen.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 8,22 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,96 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.124 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreiswert von 2.115 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21,53 ist niedriger als der des Kreises Haßberge (22,37) und deutlich unter dem bayerischen Wert von 26,10. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in Königsberg schneller durch Mieteinnahmen amortisieren als im bayerischen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt über dem Kreiswert (4,58 Prozent) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent), aber unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent).

Im regionalen Vergleich liegt die Miete von Königsberg im Mittelfeld der Nachbarorte: Zeil am Main (8,97), Hofheim (8,58), Riedbach (8,56) und Knetzgau (8,30) liegen darüber, Burgpreppach (6,91), Sand a.Main (8,15) und Wonfurt (8,09) darunter. Der Kaufpreisfaktor von 21,53 liegt im regionalen Mittelfeld — Riedbach (ca. 16,9) und Wonfurt (ca. 17,8) weisen niedrigere Werte auf, Burgpreppach (ca. 25,2) und Sand a.Main (ca. 25,2) höhere. Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarorte. Riedbach (5,93 Prozent) und Wonfurt (5,61 Prozent) weisen die höchsten Renditen auf, Burgpreppach und Sand a.Main (jeweils 3,97 Prozent) die niedrigsten.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Königsberg haben zwischen 2019 und 2026 um 33 Prozent zugelegt, von 5,88 auf 7,81 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Einbruch 2020 auf 5,59 Euro folgte 2021 ein Sprung auf 7,69 Euro, 2022 ein weiterer auf 13,00 Euro — ein Wert, der deutlich über dem aktuellen Niveau liegt und auf eine kurzfristige Marktschwankung hindeutet. Seit 2022 pendelt die Miete zwischen 6,00 und 7,81 Euro.

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich volatil. Von 1.562 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie 2020 auf 2.849 Euro, fielen 2021 wieder auf 1.447 Euro, stiegen 2022 auf 2.447 Euro und pendeln seither zwischen 2.041 und 2.506 Euro. Der aktuelle Wert von 2.182 Euro (2026) liegt damit etwa auf dem Niveau von 2018.

Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die hohe Volatilität in den Jahren 2021 bis 2023 entspricht dem bundesweiten Muster eines von Zinsänderungen und Marktkorrekturen geprägten Jahres. Die CAGR-Raten von 4,14 Prozent (Miete) und 4,26 Prozent (Kaufpreis) über den gesamten Zeitraum zeigen einen deutlichen langfristigen Aufwärtstrend, der jedoch durch die kurzfristigen Schwankungen überlagert wird.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Königsberg ist zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil geblieben: Von 3.596 auf 3.614 Einwohner, ein Plus von 0,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis Haßberge bei 87 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 55 Promille (5,5 Prozent) und damit leicht über dem Tiefstand von 36 Promille im Jahr 2018. Der Anstieg von 2021 (39 Promille) auf 2023 ist Teil einer allgemeinen Erholung nach der Pandemie.

Der Landkreis Haßberge rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 163 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders positiv fällt der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 69 aus, während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 249 schwächer abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 220 im mittleren Drittel. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler sozialer Lage, aber begrenzter wirtschaftlicher Dynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als Industriebetrieb ist Fränkische Rohrwerke in Königsberg bekannt.