Donnersdorf

Marktüberblick

Donnersdorf ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Schweinfurt mit knapp 2.000 Einwohnern auf einer Fläche von 26,97 km². Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unter den überregionalen Durchschnitten liegende Preise geprägt: Die Angebotsmiete beträgt 6,71 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.079 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen rund 23 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (Miete 8,68 €/m²) und etwa 14 Prozent unter dem durchschnittlichen Kreis-kaufpreis (2.423 €/m²). Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 €/m², Kauf 3.246 €/m²) liegt Donnersdorf rund 34 bzw. 36 Prozent darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,88 Prozent entspricht einem Kaufpreisfaktor von 25,8. Damit liegt Donnersdorf im unteren Drittel der unmittelbaren Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 Kilometern. Nur Gerolzhofen (3,88 %) weist eine ebenso niedrige Rendite auf, während Orte wie Dingolshausen (5,96 %) oder Grettstadt (5,62 %) deutlich höhere Werte bieten. Der Perzentilrang von 52,3 im Bundesland Bayern zeigt, dass die Rendite im unteren Mittelfeld liegt.

Der niedrige Kaufpreis bei gleichzeitig niedriger Miete ergibt eine im regionalen Vergleich schwache Rendite. Das bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in den Nachbarorten — ein Muster, das sich auch am Kaufpreisfaktor von 25,8 abliest, der über dem Kreiswert von 23,4 liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Donnersdorf sind seit 2020 um durchschnittlich 0,7 Prozent pro Jahr gesunken. Der Tiefpunkt lag 2023 bei 6,06 €/m², bevor sie 2025 auf 6,77 €/m² wieder anzogen. Der Anstieg von 2023 auf 2025 entspricht einer Erholung um rund 11,5 Prozent in zwei Jahren, bleibt aber weit unter dem Niveau von 2020 (7,01 €/m²).

Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutlichere Abwärtsbewegung: Von 2.143 €/m² im Jahr 2022 fiel der Wert bis 2025 auf 1.780 €/m², was einer jährlichen Abnahme von rund 6 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basierend.

Die Entwicklung spiegelt den bundesweiten Trend der Korrektur nach der Hochphase wider. Der Kaufpreis liegt 2025 mit 1.780 €/m² rund 26 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 2.423 €/m².

Regionale Einordnung

Donnersdorf weist im regionalen Vergleich die niedrigste Angebotsmiete aller benachbarten Gemeinden auf. Mit 6,71 €/m² liegt der Wert unter allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 Kilometern. Der nächste Nachbar Wonfurt (5,8 km) verlangt 8,09 €/m², Dingolshausen (7,4 km) sogar 9,75 €/m².

Beim Kaufpreis liegt Donnersdorf mit 2.079 €/m² im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Wonfurt (1.730 €/m²) und Michelau (1.969 €/m²) sind günstiger. Gerolzhofen als größte Gemeinde der Verwaltungsgemeinschaft liegt mit 2.612 €/m² deutlich darüber.

Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete führt zu einer der niedrigsten Renditen der Region. Dies entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde, in der die Preise nicht proportional zu den niedrigen Mieten gefallen sind.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Donnersdorfs ist seit 2015 um rund 2,3 Prozent von 1.946 auf 1.991 Einwohner gewachsen. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 2.008 Einwohner im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 1.991 in den Jahren 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 74 Einwohner je Quadratkilometer, was für einen ländlichen Raum typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 17 Hunderttel-Prozent. Im Vergleich zu 23 Hunderttel-Prozent im Jahr 2015 und 2021 hat sich die Quote leicht verbessert. Die Schwankungen zwischen 17 und 23 Hunderttel-Prozent deuten auf einen stabilen, aber kleinen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Strukturell ist Donnersdorf eine Auspendlergemeinde: Von den 915 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Gemeinde pendelten 2017 331 Personen mehr aus als ein. Vor Ort standen 584 Arbeitsplätze zur Verfügung. Die 41 landwirtschaftlichen Betriebe unterstreichen den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Schweinfurt auf Platz 216 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders problematisch sind die Teilindizes Demografie (Platz 293) und Arbeitsmarkt (Platz 324), während der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 47 zu den besten gehört. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 196 im oberen Mittelfeld. Diese Mischung aus starker sozialer Lage bei gleichzeitig schwacher demografischer und arbeitsmarktlicher Dynamik beschreibt einen ländlichen Raum, der zwar gut dotiert ist, aber strukturell an Bevölkerung und Arbeitskräften verliert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler beschränkt.