Grabfeld
Grabfeld (PLZ 98631) liegt im Kreis Schmalkalden-Meiningen in Thüringen. Der Ort zählt 5.513 Einwohner auf 121,1 km², das entspricht 46 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,80 € pro m², der Kaufpreis bei 1.061 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,69 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,0 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Grabfeld über dem Renditeniveau von 78 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,85 € auf 6,15 € pro m², im Mittel -1,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 20,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schmalkalden-Meiningen Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 359, Stärkerang 336). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neubrunn, Ritschenhausen und Obermaßfeld-Grimmenthal an.
Immobilienpreise in Grabfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standortbericht Grabfeld
Die Gemeinde Grabfeld im Landkreis Schmalkalden-Meiningen bietet mit einer Bruttomietrendite von 7,69 % eine der höchsten Renditen in Thüringen. Der niedrige Kaufpreis von 1.061 €/m² liegt deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen Rückgang von über 1.000 €/m² (2020) auf 444 €/m² (2025), wobei der Wert 2026 mit 3.000 €/m² als extremer Ausreißer zu kennzeichnen ist. Die Gemeinde profitiert von der Anbindung an die A71 und die Bahnstrecke Schweinfurt–Meiningen. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Landkreis im unteren Drittel ein.
Marktüberblick
Die Gemeinde Grabfeld im Süden Thüringens gehört zum Landkreis Schmalkalden-Meiningen und weist mit 1.061 €/m² Angebotskaufpreis einen deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Wert auf. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 €/m², Thüringen bei 1.459 €/m². Im Kreisvergleich liegt Grabfeld mit 1.061 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 1.242 €/m².
Die Angebotsmiete von 6,80 €/m² liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m² und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Im Kreis liegt sie leicht über dem Mittel von 6,51 €/m².
Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,69 %. Damit liegt Grabfeld im 77. Perzentil aller 605 erfassten Orte in Thüringen – die Rendite ist höher als bei 77 % der Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor von 13,01 liegt unter dem Kreiswert von 16,63 und dem Landeswert von 17,88, was den günstigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.
Im regionalen Vergleich zeigen sich deutliche Unterschiede: Der Nachbarort Neubrunn (5,5 km) weist mit 7,66 % eine nahezu identische Rendite auf, während Ritschenhausen (6,1 km) mit 2,97 % eine sehr niedrige Rendite bei einem Kaufpreis von 2.535 €/m² aufweist. Untermaßfeld (8,7 km) erreicht mit 8,07 % die höchste Rendite der Nachbarn bei einem Kaufpreis von 1.050 €/m² und einer Miete von 7,06 €/m².
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung über die Jahre 2018 bis 2026 zeigt starke Schwankungen ohne klaren Trend. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,09 €/m² (2020) und 8,95 €/m² (2021). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei -1,34 %. Der aktuelle Wert von 6,15 €/m² (2026) liegt knapp über dem Tiefstwert von 2020.
Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders: Von 1.006 €/m² (2020) fiel der Preis bis 2025 auf 444 €/m² – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Der CAGR von 19,97 % bezieht sich auf den Zeitraum 2020 bis 2026 und wird durch den Extremwert von 3.000 €/m² im Jahr 2026 verzerrt. Dieser Wert ist ein deutlicher Ausreißer im Verhältnis zu allen vorherigen und folgenden Jahren und sollte nicht als Trend interpretiert werden. Der Kaufpreis von 1.061 €/m² (aktuell) liegt zwischen dem 2020er und dem 2025er Wert der Zeitreihe.
Die hohe Volatilität der Mietwerte – insbesondere der Sprung von 5,09 €/m² (2020) auf 8,95 €/m² (2021) und der Rückgang auf 5,64 €/m² (2023) – deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Demografie und Struktur
Grabfeld hat 5.513 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 121,07 km², was einer Bevölkerungsdichte von 46 Einwohnern pro km² entspricht. Die Einwohnerzahl entwickelte sich von 5.345 (2015) auf 5.513 (2024) – ein Anstieg von 3,14 %. Dieser scheinbare Zuzug ist jedoch maßgeblich auf die Gebietsreform zurückzuführen: Am 1. Januar 2019 trat die Gemeinde Wölfershausen der Gemeinde Grabfeld bei, was den Bevölkerungswert von 5.308 (2018) auf 5.632 (2019) erhöhte. Ohne diese Eingemeindung wäre die Bevölkerungsentwicklung der ursprünglichen Ortsteile eher stabil bis leicht rückläufig.
Die Gemeinde umfasst 13 Ortsteile, darunter Bauerbach, Berkach, Bibra, Exdorf, Jüchsen, Nordheim, Queienfeld, Rentwertshausen (Sitz der Gemeindeverwaltung), Schwickershausen, Wölfershausen und Wolfmannshausen.
Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen. Die schwächsten Säulen sind Wettbewerb und Innovation (Rang 384) sowie Demografie (Rang 363). Die stärkste Position nimmt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage ein (Rang 143). Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Standortfaktoren und Infrastruktur
Grabfeld verfügt über eine bedeutende verkehrliche Anbindung, die für eine ländliche Gemeinde ungewöhnlich ist. Die Gemeinde wird durch die Anschlussstelle 23 „Rentwertshausen“ der Bundesautobahn 71 (Erfurt–Würzburg) erschlossen. Die L 1131 verbindet Meiningen mit Bad Königshofen.
Durch die Gemeinde führt die Bahnstrecke Schweinfurt–Meiningen. Haltepunkte der Regionalbahn EB 40 (Unterfrankenshuttle) bestehen in Wölfershausen, Bibra und Rentwertshausen. Der Regionalexpress RE 7 (Mainfranken-Thüringen-Express) hält in Rentwertshausen. Der nächstgelegene größere Bahnhof befindet sich in der rund 12 km entfernten Kreisstadt Meiningen mit Direktanschlüssen nach Eisenach, Erfurt, Sonneberg und Schweinfurt.
Für den Ortsteil Queienfeld wurde seit November 2018 eine rund 1,3 km lange Ortsumfahrung gebaut, die das Gewerbegebiet „Thüringer Tor“ erschließt und das Durchgangsverkehr von der engen Ortsdurchfahrt fernhält. Die Umfahrung sollte im Juni 2020 fertiggestellt werden.
Die Kombination aus A71-Anbindung, Bahnanschluss und der Lage an der Landesgrenze zu Bayern positioniert Grabfeld verkehrsgünstig, auch wenn der Landkreis insgesamt im Prognos-Zukunftsatlas schwach abschneidet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Grabfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Grabfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,85 €/m² |
| 2019 | 5,53 €/m² |
| 2020 | 5,09 €/m² |
| 2021 | 8,95 €/m² |
| 2022 | 6,63 €/m² |
| 2023 | 5,64 €/m² |
| 2024 | 6,53 €/m² |
| 2025 | 7,41 €/m² |
| 2026 | 6,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Grabfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 1.006 €/m² |
| 2021 | 939 €/m² |
| 2022 | 958 €/m² |
| 2024 | 636 €/m² |
| 2025 | 444 €/m² |
| 2026 | 3.000 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Grabfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 6,07 % |
| 2021 | 11,44 % |
| 2022 | 8,30 % |
| 2024 | 12,31 % |
| 2026 | 2,46 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Grabfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.345 Einwohner |
| 2016 | 5.337 Einwohner |
| 2017 | 5.337 Einwohner |
| 2018 | 5.308 Einwohner |
| 2019 | 5.632 Einwohner |
| 2020 | 5.618 Einwohner |
| 2021 | 5.610 Einwohner |
| 2022 | 5.582 Einwohner |
| 2023 | 5.513 Einwohner |
| 2024 | 5.513 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Grabfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,56 % |
| 2016 | 2,94 % |
| 2017 | 2,58 % |
| 2018 | 2,57 % |
| 2019 | 2,59 % |
| 2020 | 3,17 % |
| 2021 | 2,81 % |
| 2022 | 2,71 % |
| 2023 | 2,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 352 Rang |
| Dynamik | 359 Rang |
| Stärke | 336 Rang |
| Demografie | 363 Rang |
| Arbeitsmarkt | 317 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 384 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 143 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Grabfeld liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Grabfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Grabfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Grabfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Grabfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mellrichstadt | 7,82 €/m² |
| Römhild | 7,18 €/m² |
| Untermaßfeld | 7,06 €/m² |
| Hendungen | 6,86 €/m² |
| Grabfeld | 6,80 €/m² |
| Ritschenhausen | 6,28 €/m² |
| Neubrunn | 6,05 €/m² |
| Obermaßfeld-Grimmenthal | 5,95 €/m² |
| Einhausen | 5,38 €/m² |
| Belrieth | 4,94 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Grabfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Grabfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Untermaßfeld | 8,07 % |
| Grabfeld | 7,69 % |
| Neubrunn | 7,66 % |
| Römhild | 5,60 % |
| Obermaßfeld-Grimmenthal | 4,65 % |
| Mellrichstadt | 4,17 % |
| Belrieth | 4,09 % |
| Einhausen | 3,91 % |
| Hendungen | 3,52 % |
| Ritschenhausen | 2,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubrunn | 5,5 km | 98617 | 6,05 € | 948 € | 7,66 % |
| Ritschenhausen | 6,1 km | 98617 | 6,28 € | 2.535 € | 2,97 % |
| Obermaßfeld-Grimmenthal | 8,4 km | 98617 | 5,95 € | 1.538 € | 4,65 % |
| Einhausen | 8,6 km | 98617 | 5,38 € | 1.650 € | 3,91 % |
| Untermaßfeld | 8,7 km | 98617 | 7,06 € | 1.050 € | 8,07 % |
| Hendungen | 8,9 km | 97640 | 6,86 € | 2.337 € | 3,52 % |
| Belrieth | 9,1 km | 98617 | 4,94 € | 1.450 € | 4,09 % |
| Mellrichstadt, St | 9,6 km | 97638 | 7,82 € | 2.254 € | 4,17 % |
| Römhild, Stadt | 9,6 km | 98630 | 7,18 € | 1.538 € | 5,60 % |
Wo liegt Grabfeld?
Lage
Grabfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Grabfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.061 € |
| Bruttomietrendite | 7,69 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,0 |
| Einwohner | 5.513 |
| Einwohner je km² | 46 |
| Fläche (km²) | 121,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #352 |
| Prognos Dynamikrang | #359 |
| Prognos Stärkerang | #336 |
| Koordinaten | 50,4539, 10,4371 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Grabfeld
Was kostet eine Wohnung in Grabfeld?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 6,80 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.061 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro/m² Miete, 1.459 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem bundesweiten Mietdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Grabfeld entwickelt?
Die Mietzeitreihe von 2018 bis 2026 zeigt starke Schwankungen zwischen 5,09 Euro/m² (2020) und 8,95 Euro/m² (2021). Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) beträgt -1,34 Prozent. Die aktuellen Mieten von 6,80 Euro/m² liegen damit in der Mitte des historischen Spektrums und knapp unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro/m².
Wie haben sich die Kaufpreise in Grabfeld entwickelt?
Die Kaufpreiszeitreihe von 2020 bis 2026 verzeichnet einen CAGR von 19,97 Prozent, ist jedoch durch extreme Schwankungen geprägt. Die Werte reichen von 444 Euro/m² (2025) bis zu einem Ausreißer von 3.000 Euro/m² (2026). Ohne diesen Ausreißer wäre die Entwicklung weniger dramatisch. Die aktuellen Kaufpreise von 1.061 Euro/m² liegen deutlich unter dem historischen Höchstwert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Grabfeld?
Die Bruttomietrendite beträgt 7,69 Prozent, was über dem Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (6,61 %) und Thüringens (6,32 %) liegt. Grabfeld erreicht im Perzentilrang 77,7 in Thüringen, was bedeutet, dass 77,7 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 13,01, was unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88 liegt.
Wie ist Grabfeld im Vergleich zu Nachbarorten aufgestellt?
Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Grabfeld eine der höchsten Bruttomietrenditen auf (7,69 %). Unter den Nachbarn liegt nur Untermaßfeld mit 8,07 % höher, während Orte wie Ritschenhausen (2,97 %) oder Hendungen (3,52 %) deutlich niedrigere Renditen bieten. Die Angebotsmieten liegen mit 6,80 Euro/m² im mittleren Bereich der Nachbarn, die zwischen 4,94 Euro/m² (Belrieth) und 7,82 Euro/m² (Mellrichstadt) variieren.
Woher stammen die Daten zu Grabfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Grabfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Grabfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schmalkalden-Meiningen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rippershausen | 98639 | 7,70 € | 868 € | 10,65 % |
| Breitungen/Werra | 98597 | 7,61 € | 977 € | 9,35 % |
| Kaltennordheim, Stadt | 36452 | 7,07 € | 915 € | 9,27 % |
| Floh-Seligenthal | 98593 | 7,68 € | 1.005 € | 9,17 % |
| Frankenheim/Rhön | 98634 | 7,70 € | 1.017 € | 9,09 % |
| Kühndorf | 98547 | 5,81 € | 812 € | 8,59 % |
| Brotterode-Trusetal, Stadt | 98596 | 6,77 € | 986 € | 8,24 % |
| Untermaßfeld | 98617 | 7,06 € | 1.050 € | 8,07 % |