Elxleben

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis

Elxleben liegt im Norden des Landkreises Sömmerda, unmittelbar nördlich der Landeshauptstadt Erfurt, an der Bundesstraße 4 und der Bahnstrecke Kühnhausen–Döllstädt. Die 12,21 km² große Gemeinde hat rund 2.280 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 187 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt, weist aber westlich des Dorfkerns größere Gewerbegebiete auf. Seit 2019 ist Elxleben erfüllende Gemeinde für die Nachbargemeinde Witterda. Die gute Verkehrsanbindung – die B 4 führt als vierspurige Schnellstraße nach Erfurt und zur A 71 – ermöglicht Pendlerbeziehungen in beide Richtungen.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Die Angebotsmiete liegt mit 9,87 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,88 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,88 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.944 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nur moderat über dem Kreiswert von 1.740 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Kombination – hohe Mieten bei vergleichsweise moderaten Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 6,1 Prozent, die knapp unter dem Landesmittel von 6,32 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,41 liegt damit unter dem Kreis- (18,72) und Landesdurchschnitt (17,88), was bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei aktueller Mietniveau in etwa 16,4 Jahren durch die Miete amortisieren würde.

Preisentwicklung: Mieten steigen stark, Kaufpreise volatil

Die Mietpreise in Elxleben haben in den letzten Jahren eine starke Entwicklung durchlaufen. Von 7,01 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 8,40 Euro, brachen 2023 auf 5,32 Euro ein und erholten sich dann auf 11,98 Euro im Jahr 2026. Der Einbruch 2023 ist in der Zeitreihe als tatsächlicher Wert ausgewiesen, nicht als Schätzung. Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,87 Euro liegt zwischen dem Vorjahreswert von 11,02 Euro (2025) und dem Tiefstwert von 5,32 Euro (2023).

Die Kaufpreise entwickelten sich deutlich ruhiger. Von 1.967 Euro je Quadratmeter 2018 gingen sie 2019 auf 1.476 Euro zurück, stiegen 2022 auf einen Höhepunkt von 2.311 Euro, fielen 2023 auf 1.786 Euro und lagen 2026 bei 2.193 Euro. Auch hier handelt es sich um tatsächliche Werte, nicht um Schätzungen. Der aktuelle Kaufpreis von 1.944 Euro liegt damit nahe am Niveau von 2018, deutlich unter dem 2022er Hoch.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt sich im CAGR: Die Miete ist mit einem jährlichen Zuwachs von rund 7,0 % deutlich stärker gewachsen als der Kaufpreis mit rund 1,4 %. Dies geht einher mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung: Von 2015 bis 2024 stieg die Einwohnerzahl von 2.245 auf 2.283, also um weniger als 2 %. Bei nahezu konstantem Wohnungsangebot und steigender Mietnachfrage korreliert die Bevölkerungsstabilität mit dem starken Mietanstieg, während die Kaufpreise in einem engeren Band blieben.

Regionale Einordnung: Mieten über dem Nachbarmittel

Im regionalen Vergleich liegt Elxleben mit 9,87 Euro je Quadratmeter Miete über sechs von acht benachbarten Gemeinden im Umkreis bis 7,7 km Entfernung. Zwei Nachbarn übertreffen den Ort jedoch: Walschleben (2,4 km Entfernung) mit 10,24 Euro und Nöda (5,6 km) mit 10,00 Euro. Die anderen Orte liegen zwischen 7,87 Euro (Witterda) und 8,92 Euro (Riethnordhausen).

Beim Kaufpreis liegt Elxleben mit 1.944 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Der höchste Wert findet sich in Ringleben mit 2.603 Euro, der niedrigste in Andisleben mit 1.600 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,1 % liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarn – deutlich über Ringleben (3,77 %) und Witterda (4,93 %), aber unter Walschleben (7,36 %) und Nöda (7,07 %).

Auf Ebene des Landkreises Sömmerda übertrifft Elxleben den Durchschnitt bei der Miete um rund 25 %, während der Kaufpreis nur um 12 % darüber liegt. Das erklärt, warum die Rendite in Elxleben höher ist als im Kreisdurchschnitt (6,1 % gegenüber 5,77 %). Im Landesvergleich liegt Elxleben bei der Miete 43 % über dem Thüringer Durchschnitt, beim Kaufpreis 33 %. Der Kaufpreisfaktor von 16,41 liegt damit unter dem Landesmittel von 17,88, was auf das günstige Miete-Kaufpreis-Verhältnis im Landesvergleich hinweist.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwacher Zukunftsrang

Der Landkreis Sömmerda, zu dem Elxleben gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 370 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung wird maßgeblich durch schwache Werte in den Teilindizes Demografie (Rang 382), Arbeitsmarkt (380) und Wettbewerb und Innovation (365) bestimmt. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 194 deutlich besser und ist der einzige Teilindex, der im oberen Mittelfeld liegt.

Die Arbeitslosenquote in Elxleben ist von 6,2 im Jahr 2015 auf 2,9 im Jahr 2023 gesunken. Dieser Rückgang geht über den allgemeinen Trend in Thüringen hinaus und spiegelt die positive Entwicklung in der Region wider. Die stabile Bevölkerungsentwicklung – mit einem Anstieg von 1,7 % seit 2015 – steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden in Thüringen, die deutliche Einbußen verzeichnen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Erfurt, der Landeshauptstadt mit mehreren Hochschulen, bietet Zugang zu Bildungs- und Arbeitsmöglichkeiten, ohne dass der lokale Immobilienmarkt Hochschulleistungsdruck ausgesetzt ist.