Bad Berka, Stadt

Marktüberblick

Bad Berka weist mit 9,81 €/m² Angebotsmiete und 2.091 €/m² Angebotskaufpreis ein Preismuster auf, das über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, aber den Bundesdurchschnitt leicht unterschreitet. Die Angebotsmiete liegt 26 % über dem Durchschnitt des Landkreises Weimarer Land (7,76 €/m²) und 43 % über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 €/m²). Mit 9,81 €/m² bleibt sie nur 10 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis liegt mit 2.091 €/m² ebenfalls über dem Kreiswert (1.841 €/m²) und dem Landeswert (1.459 €/m²), aber 13 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Angebotsmieten und -kaufpreise stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,63 % und liegt damit über dem Kreiswert (5,43 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), jedoch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,32 %). Der Kaufpreisfaktor von 17,76 liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt (17,88) und deutlich unter dem Kreiswert (19,9). Das bedeutet, dass sich die Mieten in Bad Berka im Verhältnis zum Kaufpreis etwas günstiger verhalten als im Landesdurchschnitt, was die über dem Landesmittel liegende Rendite erklärt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen einen überaus volatil verlaufenden Immobilienmarkt in Bad Berka. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen einem Tief von 1.187 €/m² (2019) und einem Hoch von 2.500 €/m² (2022). Der aktuelle Wert von 2.091 €/m² liegt nahe dem Niveau von 2025 (2.173 €/m²) und 2026 (2.083 €/m²), deutlich unter dem 2022er Hoch.

Die Mietentwicklung verlief ebenfalls schwankungsintensiv: Von 7,06 €/m² (2018) stieg die Miete kontinuierlich auf 8,42 €/m² (2022), fiel 2023 leicht auf 7,95 €/m², sprang 2024 auf 10,95 €/m² und korrigierte 2025 auf 8,39 €/m² zurück. Der CAGR für Mieten beträgt 2,97 %, für Kaufpreise 1,75 % über den beobachteten Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die starke Volatilität – insbesondere der Kaufpreisverfall von 2.500 €/m² (2022) auf 1.640 €/m² (2023) und der anschließende Anstieg auf 2.236 €/m² (2024) – deutet auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin, bei dem einzelne Angebote starke Preisbewegungen verursachen können.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Bad Berkas ist seit Beginn der Beobachtungsreihe leicht rückläufig: Von 7.534 Einwohnern (2015) auf 7.385 (2024) entspricht das einem Rückgang von knapp 2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 133 Einwohner je km² auf einer Gemeindefläche von 55,32 km². Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2020 und 2021 (von 7.520 auf 7.379), stabilisierte sich aber seit 2023 wieder.

Die Zahl der Arbeitslosen ging von 218 (2015) auf 135 (2023) zurück, was einem Rückgang von rund 38 % entspricht. Die absolute Zahl lässt keine direkte Aussage über die Arbeitslosenquote zu, da die Arbeitskräftebasis nicht vorliegt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Weimarer Land im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 366 von rund 400 Kreisen ein – das ist der schwächste Teilindex. Im Wohlstand-Index liegt der Kreis mit Rang 177 deutlich besser, während der Demografie-Index mit Rang 338 ebenfalls im unteren Bereich liegt. Der Gesamt-Rang 336 von 400 Kreisen bestätigt die eher schwache Standortposition.

Die Bevölkerungsentwicklung und die demografische Schwäche des Kreises stehen in einem Zusammenhang: Alterung und Abwanderung, die in vielen ländlichen Teilen Thüringens beobachtet werden, wirken sich auch auf Bad Berka aus. Die Stadt ist nach Apolda die zweitgrößte im Landkreis und profitiert möglicherweise von ihrer zentralen Funktion.

Standortfaktoren und Struktur

Bad Berka ist staatlich anerkannter Kurort mit der Artbezeichnung Ort mit Heilquellenkurbetrieb, befristet bis 2027. Der Ort hat sich als Zentrum medizinischer Kompetenz etabliert, mit der Zentralklinik als Akutklinik sowie drei Median-Kliniken als Kureinrichtungen für Anschlussheilbehandlung und Rehabilitation. Diese medizinische Infrastruktur stellt einen strukturellen Wirtschaftsfaktor dar, der über die lokale Bedeutung hinausreicht.

Die Lage 12 km südlich von Weimar, 24 km südöstlich von Erfurt und 20 km westlich von Jena positioniert Bad Berka in einem der dynamischeren Räume Thüringens, ohne jedoch direkt von den Hochschul- und Wirtschaftszentren zu profitieren. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Goethe-Verbindung (Goethe weilte 1814 zur Kur in Bad Berka) ist historisch bedeutsam, hat aber keine direkte marktrelevante Auswirkung auf den Immobilienmarkt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km weist Bad Berka die zweithöchste Angebotsmiete (9,81 €/m², nach Hetschburg mit 10,56 €/m²) und den höchsten Kaufpreis (2.091 €/m²) auf. Die Bruttomietrendite von 5,63 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 4,13 % in Kiliansroda bis 6,38 % in Hetschburg). Bad Berka positioniert sich damit als einer der stärkeren Orte im unmittelbaren Umland, was mit seiner Funktion als Kurort und medizinischem Zentrum in Einklang steht.