Kleinneuhausen

Marktüberblick

Kleinneuhausen ist eine Gemeinde im thüringischen Landkreis Sömmerda mit 441 Einwohnern auf 8,49 km². Der Ort gehört der Verwaltungsgemeinschaft Kölleda an und weist einen bäuerlich-ländlichen Charakter mit Fachwerk-Lehm-Bauweise auf. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,44 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung ist seit 2015 um knapp 12 Prozent gewachsen – von 394 auf 441 Einwohner. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Thüringen, die unter Abwanderung leiden.

Der Kaufpreisfaktor von 24,41 ist der zentrale Befund für den Immobilienmarkt in Kleinneuhausen. Er bedeutet, dass der Kaufpreis das 24,41-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt – deutlich mehr als im Kreis Sömmerda (18,72) oder in Thüringen insgesamt (17,88). Bei einer Angebotsmiete von 7,08 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.074 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,1 Prozent. Diese Rendite liegt im Perzentilrang 13,64 des Bundeslandes – sie ist also niedriger als bei 86,4 Prozent aller verglichenen Orte in Thüringen. Die niedrige Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete lag 2018 bei 7,10 Euro pro Quadratmeter und ist seither auf 7,03 Euro (2019) und 7,03 Euro (2022) leicht gefallen. Der aktuelle Wert von 7,08 Euro liegt damit auf dem Niveau von vor fünf Jahren – die Miete ist in diesem Zeitraum praktisch stabil geblieben.

Anders verhält es sich beim Kaufpreis. Hier zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Anstieg: von 1.500 Euro pro Quadratmeter (2021) über 1.650 (2022) und 1.800 (2023) auf 1.950 Euro (2024). Der Prognosewert für 2025 liegt bei 2.100 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 8,78 Prozent. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet – sie basiert nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen, sondern auf Modellrechnungen. Die Miete bleibt dagegen stabil, was den Kaufpreisfaktor weiter treibt: Er liegt aktuell bei 24,41 und hat sich damit seit 2021 deutlich verschlechtert.

Der Bevölkerungszuwachs von 11,9 Prozent seit 2015 (394 auf 441 Einwohner) könnte die Kaufpreisdynamik mitgetragen haben. Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote mit 3,44 Prozent (2023) niedrig und liegt unter dem Landesdurchschnitt. Diese Faktoren sprechen für eine nachfragestarke Gemeinde – was den Kaufpreisanstieg erklären könnte, aber nicht die überdurchschnittliche Höhe des Kaufpreisfaktors im regionalen Vergleich.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Sömmerda liegt die Angebotsmiete in Kleinneuhausen mit 7,08 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,88 Euro. Der Kaufpreis von 2.074 Euro liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 1.740 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 5,77 Prozent.

Im Landesvergleich schneidet Kleinneuhausen bei der Miete (7,08 Euro) knapp über dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro) ab, beim Kaufpreis (2.074 Euro) aber ebenfalls darüber (1.459 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,41 liegt weit über dem Landesdurchschnitt von 17,88.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer hebt sich Kleinneuhausen durch seinen hohen Kaufpreisfaktor hervor. Nur Sprötau (6,5 km) liegt mit einem Faktor von rund 30,7 noch darüber. Großneuhausen (0,8 km Entfernung) hat mit 4,37 Prozent eine etwas höhere Rendite und einen niedrigeren Kaufpreis von 1.700 Euro. Rastenberg (9,7 km) weist mit 6,87 Prozent die höchste Rendite und den niedrigsten Kaufpreis (1.254 Euro) auf. Buttstädt (10 km) erreicht mit 8,71 Prozent die höchste Rendite bei einem Kaufpreis von nur 886 Euro.

Das Muster zeigt: Kleinneuhausen gehört zu den Orten mit den höchsten Kaufpreisen bei moderaten Mieten in der Region. Die Rendite liegt damit im unteren Drittel der Nachbarorte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Sömmerda, dem Kleinneuhausen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 370 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Diese Position ist durchwachsen. Besonders schwach schneidet der Kreis bei der Demografie (Rang 382) und beim Arbeitsmarkt (Rang 380) ab. Auch die Indizes für Dynamik (367), Stärke (363) und Wettbewerb und Innovation (365) liegen im unteren Drittel.

Ein positiver Ausreißer ist der Wohlstands-Index mit Rang 194 – er liegt damit im oberen Mittelfeld. Dieser Wert könnte den relativen Wohlstand der Kleinneuhausener Bevölkerung erklären, der sich in der niedrigen Arbeitslosenquote von 3,44 Prozent und dem Bevölkerungszuwachs niederschlägt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der nächste Haltepunkt der Eisenbahnlinie EB 27 (Erfurter Bahn) liegt im benachbarten Großneuhausen an der Strecke Straußfurt–Großheringen. Kleinneuhausen ist damit eine ländliche Gemeinde ohne überregionale Anbindung an Bildung oder Verkehrsknotenpunkte.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs, niedriger Arbeitslosigkeit und einem Kreis, der insgesamt im unteren Drittel der Zukunftsatlas-Rangliste liegt, beschreibt eine Gemeinde, die lokal attraktiv ist, aber in einer strukturschwachen Region liegt. Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreisfaktor entspricht dem Muster von Orten, in denen die Nachfrage nach Wohneigentum die lokale Angebotsknappheit überproportional preist.