Schwarzbach
Schwarzbach (PLZ 07589) liegt im Kreis Greiz in Thüringen. Der Ort zählt 212 Einwohner auf 5,1 km², das entspricht 42 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,84 € pro m², der Kaufpreis bei 869 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,4 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzbach über dem Renditeniveau von 82 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2023 und 2024 stieg die Miete von 3,81 € auf 6,32 € pro m², im Mittel 65,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -50,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 0,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Greiz Rang 373 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 395, Stärkerang 353). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Renthendorf, Tautendorf und Lederhose an.
Immobilienpreise in Schwarzbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwarzbach (Landkreis Greiz)
Bericht für Schwarzbach (Landkreis Greiz): Kleiner Ort mit 212 Einwohnern, niedrigen Immobilienpreisen und hoher Bruttomietrendite von 8,06 %. Kurze Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen; Diskrepanz zwischen historischen Zeitreihenwerten und aktuellen Marktdaten. Der Landkreis Greiz weist strukturelle Schwächen in Demografie und Dynamik auf.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite
Schwarzbach ist eine Gemeinde im Osten Thüringens im Landkreis Greiz mit rund 212 Einwohnern auf einer Fläche von 5,05 km². Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Münchenbernsdorf und wurde erstmals 1378 urkundlich erwähnt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern je km² handelt es sich um einen der kleinsten und dünnst besiedelten Orte seiner Region.
Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preise geprägt. Die Angebotsmiete beträgt 5,84 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 869 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter den Durchschnitten des Landkreises Greiz (Miete: 6,11 €/m², Kaufpreis: 1.145 €/m²) und deutlich unter denen Thüringens (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 12,4 ist der niedrigste unter allen erfassten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km. Die Bruttomietrendite beträgt 8,06 % und übertrifft damit sowohl den Kreis- (7,34 %) als auch den Landesdurchschnitt (6,32 %).
Preisentwicklung und Demografie: Kurze Reihen, starke Schwankungen
Die verfügbaren Zeitreihen sind kurz und zeigen extreme Schwankungen, die sich aus der geringen Markttiefe in einem Ort mit 212 Einwohnern erklären.
Die Angebotsmiete lag in der Zeitreihe bei 3,81 €/m² (2023) und 6,32 €/m² (2024). Der aktuelle Marktwert von 5,84 €/m² liegt dazwischen. Die Kaufpreiszeitreihe zeigt 1.316,67 €/m² (2021) und 646,55 €/m² (2022); der aktuelle Wert von 869 €/m² liegt darüber. Diese Diskrepanz zwischen Zeitreihenwerten und aktuellen Marktdaten zeigt, dass die wenigen Inserate in einem so kleinen Markt die Kennzahlen stark beeinflussen und sich Werte von Jahr zu Jahr deutlich verschieben können.
Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7,4 % auf 212 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2019 und 2021, als die Einwohnerzahl von 223 auf 212 fiel. Seitdem stabilisiert sich die Zahl. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 0,74 % – ein Wert, der nur eine arbeitslose Person im Ort ausweist.
Regionale Einordnung: Günstigster Kaufpreis im Umland
Im direkten Vergleich zu den acht erfassten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km weist Schwarzbach die niedrigsten Kaufpreise und den niedrigsten Kaufpreisfaktor auf. Keine der umliegenden Gemeinden – Renthendorf (2,1 km), Tautendorf (3,2 km), Lederhose (3,3 km), Kleinebersdorf (3,3 km), Geroda (3,8 km), Eineborn (4,0 km), Münchenbernsdorf (4,7 km) oder Ottendorf (5,0 km) – bietet vergleichbare Kaufpreise.
Die Angebotsmiete liegt mit 5,84 €/m² unter fünf der acht Nachbargemeinden und nur über Münchenbernsdorf (5,50 €/m²) und Lederhose (5,40 €/m²). Die Bruttomietrendite von 8,06 % ist die höchste im direkten Vergleich – sie resultiert aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mieten.
Auf Landesebene liegt Schwarzbach bei der Bruttomietrendite im 81. Perzentil Thüringens, was bedeutet, dass 81,5 % der 605 erfassten Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort ist ein Beispiel für einen ländlichen Markt, in dem die Kaufpreise so niedrig sind, dass sich die Mieten rechnerisch besonders schnell amortisieren.
Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Struktur
Der Landkreis Greiz, dem Schwarzbach angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 373 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung spiegelt strukturelle Herausforderungen wider, die auch für Schwarzbach gelten. Der Teilindex Demografie erreicht Rang 393, der Teilindex Dynamik Rang 395 – beide gehören zu den schlechtesten Werten bundesweit. Der Bevölkerungsrückgang in Schwarzbach (−7,4 % seit 2015) entspricht diesem Muster.
Der beste Teilindex des Kreises ist Wohlstand und soziale Lage mit Rang 167. Dieser Wert korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosenquote von 0,74 % in Schwarzbach und der insgesamt moderaten wirtschaftlichen Lage. Der Kreis Greiz verfügt mit der Bauerfeind-Gruppe (Zeulenroda-Triebes), der Köstritzer Schwarzbierbrauerei und dem Chemiewerk Bad Köstritz über einige bedeutende Arbeitgeber, die jedoch nicht direkt vor Ort wirken.
Schwarzbach selbst verfügt über keine Hochschulen und ist als kleine Gemeinde ohne eigene wirtschaftliche Struktur in die Verwaltungsgemeinschaft Münchenbernsdorf eingebunden. Die räumliche Einordnung im Thüringer Schiefergebirge und die Anbindung an den ÖPNV über die Verkehrsgemeinschaft des Landkreises Greiz bestimmen die infrastrukturelle Lage.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 3,81 €/m² |
| 2024 | 6,32 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.317 €/m² |
| 2022 | 647 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 229 Einwohner |
| 2016 | 235 Einwohner |
| 2017 | 230 Einwohner |
| 2018 | 226 Einwohner |
| 2019 | 223 Einwohner |
| 2020 | 222 Einwohner |
| 2021 | 212 Einwohner |
| 2022 | 212 Einwohner |
| 2023 | 212 Einwohner |
| 2024 | 212 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,00 % |
| 2016 | 0,00 % |
| 2017 | 0,00 % |
| 2018 | 2,01 % |
| 2019 | 1,45 % |
| 2020 | 1,47 % |
| 2021 | 1,60 % |
| 2022 | 1,47 % |
| 2023 | 0,74 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 373 Rang |
| Dynamik | 395 Rang |
| Stärke | 353 Rang |
| Demografie | 393 Rang |
| Arbeitsmarkt | 393 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 363 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 167 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzbach liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eineborn | 8,92 €/m² |
| Kleinebersdorf | 8,63 €/m² |
| Renthendorf | 7,25 €/m² |
| Geroda | 6,80 €/m² |
| Ottendorf | 6,74 €/m² |
| Tautendorf | 6,46 €/m² |
| Schwarzbach | 5,84 €/m² |
| Mittelpöllnitz | 5,60 €/m² |
| Münchenbernsdorf | 5,50 €/m² |
| Lederhose | 5,40 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schwarzbach | 8,06 % |
| Ottendorf | 7,87 % |
| Renthendorf | 6,72 % |
| Münchenbernsdorf | 6,59 % |
| Kleinebersdorf | 6,28 % |
| Mittelpöllnitz | 6,28 % |
| Geroda | 5,63 % |
| Lederhose | 5,24 % |
| Tautendorf | 5,17 % |
| Eineborn | 5,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Renthendorf | 2,1 km | 07646 | 7,25 € | 1.295 € | 6,72 % |
| Tautendorf | 3,2 km | 07646 | 6,46 € | 1.500 € | 5,17 % |
| Lederhose | 3,3 km | 07589 | 5,40 € | 1.236 € | 5,24 % |
| Kleinebersdorf | 3,3 km | 07646 | 8,63 € | 1.650 € | 6,28 % |
| Geroda | 3,8 km | 07819 | 6,80 € | 1.450 € | 5,63 % |
| Eineborn | 4,0 km | 07646 | 8,92 € | 2.115 € | 5,06 % |
| Münchenbernsdorf, Stadt | 4,7 km | 07589 | 5,50 € | 1.002 € | 6,59 % |
| Ottendorf | 5,0 km | 07646 | 6,74 € | 1.028 € | 7,87 % |
| Mittelpöllnitz | 5,3 km | 07819 | 5,60 € | 1.071 € | 6,28 % |
Wo liegt Schwarzbach?
Lage
Schwarzbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,84 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 869 € |
| Bruttomietrendite | 8,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,4 |
| Einwohner | 212 |
| Einwohner je km² | 42 |
| Fläche (km²) | 5,1 |
| Arbeitslosenquote | 0,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #373 |
| Prognos Dynamikrang | #395 |
| Prognos Stärkerang | #353 |
| Koordinaten | 50,7970, 11,8755 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzbach
Was kostet eine Wohnung in Schwarzbach?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei rund 5,84 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 869 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Im Vergleich dazu kostet die Miete im Landkreis Greiz durchschnittlich 6,11 Euro je Quadratmeter und in Thüringen 6,88 Euro. Der Kaufpreis in Schwarzbach liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzbach entwickelt?
Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 3,81 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 6,32 Euro im Jahr 2024. Der Angebotskaufpreis hingegen fiel von 1.316,67 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 646,55 Euro im Jahr 2022. Diese Daten sind nicht geschätzt. Die Kaufpreisentwicklung zeigt also einen deutlichen Rückgang, während die Mieten in den letzten verfügbaren Jahren stiegen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzbach?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 8,06 Prozent und damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Greiz (7,34 Prozent) und Thüringens (6,32 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 81,53 liegt Schwarzbach bei der Rendite über rund 82 Prozent der Orte in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,4, was unter dem Kreisdurchschnitt von 15,69 und dem Landesdurchschnitt von 17,88 liegt. Eine hohe Rendite und ein niedriger Kaufpreisfaktor deuten auf ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzbach?
Die Einwohnerzahl ist von 229 im Jahr 2015 auf 212 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 7,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,74 Prozent mit nur einem arbeitslosen Menschen.
Wie schneiden Schwarzbach und das Umland bei den Immobilienpreisen ab?
Im Umkreis von bis zu 5 Kilometern zeigen die Nachbarorte teils deutlich höhere Preise. Renthendorf (2,1 km) weist eine Angebotsmiete von 7,25 Euro und einen Kaufpreis von 1.295 Euro je Quadratmeter auf. Tautendorf (3,2 km) liegt bei 6,46 Euro Miete und 1.500 Euro Kaufpreis. Kleinebersdorf (3,3 km) sogar bei 8,63 Euro Miete und 1.650 Euro Kaufpreis. Schwarzbach liegt damit im unteren Preissegment des Umlands.
Woher stammen die Daten zu Schwarzbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2024 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2022 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2024 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Greiz
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Caaschwitz | 07586 | 6,02 € | 483 € | 14,96 % |
| Paitzdorf | 07580 | 5,58 € | 466 € | 14,37 % |
| Bethenhausen | 07554 | 5,00 € | 420 € | 14,29 % |
| Großenstein | 07580 | 6,05 € | 519 € | 13,98 % |
| Kauern | 07554 | 5,08 € | 468 € | 13,03 % |
| Hohenleuben, Stadt | 07958 | 6,27 € | 776 € | 9,70 % |
| Korbußen | 07554 | 7,15 € | 928 € | 9,24 % |
| Berga-Wünschendorf, Stadt | 07980 | 6,14 € | 815 € | 9,04 % |