Bremsnitz

Marktüberblick

Bremsnitz ist eine Gemeinde im Südosten des Saale-Holzland-Kreises mit 140 Einwohnern auf 6,6 km² Fläche. Das aktuelle Angebot liegt bei 1.450 €/m² Kaufpreis und 6,40 €/m² Miete. Die Bruttomietrendite beträgt 5,3 %, der Kaufpreisfaktor 18,88.

Die Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und noch niedrigerer Miete führt zu einer Rendite, die unter dem Kreisdurchschnitt von 5,72 % und dem Landesdurchschnitt von 6,32 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,88 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 19,78, was bei einem niedrigeren Kaufpreis zu erwarten ist. Die niedrige Rendite ist primär auf die schwächere Mietentwicklung im Vergleich zum Kaufpreis zurückzuführen.

Preisentwicklung

Die geschätzten Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten seit 2021. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.100 €/m² (2021) auf 1.450 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,15 % entspricht. Die Angebotsmiete legte von 5,20 €/m² auf 6,30 €/m² zu, was einem CAGR von 4,91 % entspricht.

Der Kaufpreis stieg damit deutlich schneller als die Miete. Dieser Unterschied von rund 2,2 Prozentpunkten pro Jahr führt dazu, dass die Bruttomietrendite im Zeitverlauf unter Druck gerät. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet, was auf die kleine Gemeindegröße und die damit verbundene geringe Transaktions- und Inseratendichte zurückzuführen ist.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen Peak von 156 Einwohnern im Jahr 2021, gefolgt von einem Rückgang auf 140 Einwohner bis 2024. Dieser Bevölkerungsrückgang könnte die Mietentwicklung in den letzten Jahren gedämpft haben.

Regionale Einordnung

Bremsnitz liegt mit seinen Angebotspreisen deutlich unter dem Durchschnitt des Saale-Holzland-Kreises: Die Miete von 6,40 €/m² liegt 15 % unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 €/m², der Kaufpreis von 1.450 €/m² liegt 18 % unter dem Kreiswert von 1.764 €/m².

Im Vergleich zu Thüringen liegt die Miete mit 6,40 €/m² unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m², während der Kaufpreis von 1.450 €/m² nahezu auf Landesniveau liegt (1.459 €/m²). Diese Asymmetrie – niedrige Miete bei gleichzeitigem Kaufpreis auf Landesniveau – erklärt die unterdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Rattelsdorf (1,5 km) und Karlsdorf (1,7 km) liegen mit 6,80 €/m² Miete und 1.550–1.574 €/m² Kaufpreis leicht über Bremsnitz. Weißbach (2 km) weist mit 2.282 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis auf, bei einer niedrigeren Miete von 4,76 €/m², was zu einer sehr niedrigen Rendite von 2,5 % führt. Ottendorf (4,6 km) liegt mit 1.028 €/m² Kaufpreis und 7,87 % Rendite am anderen Ende der Skala. Bremsnitz positioniert sich damit im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Saale-Holzland-Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang 262 ist überdurchschnittlich, während der Demografie-Rang 361 auf erhebliche demografische Herausforderungen hinweist. Der Wohlstands-Index mit Rang 200 liegt im oberen Mittelfeld.

Bremsnitz selbst hat eine Bevölkerungsdichte von nur 21 Einwohnern je km² und keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,27 % stabil auf niedrigem Niveau, was auf eine lokale Arbeitsmarktsituation ohne größere strukturelle Probleme hindeutet. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Hügelland/Täler.

Die verkehrliche Anbindung ist begrenzt: Die nächste Autobahnanschlussstelle (Hermsdorf-Süd, A 9) liegt etwa 10 km entfernt, die nächsten Bahnhöfe in Neustadt (Orla) und Stadtroda etwa 10 bzw. 13 km. Wochentags besteht eine Busanbindung über die Linie 427 nach Hermsdorf und Stadtroda. Der Ort liegt abseits großer Verkehrsströme, was sowohl Ruhe als auch eingeschränkte Erreichbarkeit bedeutet.